Cerenicimo - Compte rendu de la conférence du 3 juin 2004 1

CERENICIMO
LA LOCATION MEUBLEE PROFESSIONNELLE
« DE LA THEORIE A LA PRATIQUE »
RETRANSCRIPTION DE LA CONFERENCE DU 3 JUIN 2004
Hôtel SOFITEL
Paris Porte de Sèvres
AVEC LA PARTICIPATION DE :
Maître Jean-Louis LE BOULC’H
Avocat fiscaliste – Cabinet AGIK’A – Annecy le vieux
Maître Didier GINGEMBRE
Avocat associé – Bureau Francis LEFEBVRE - Paris
Maître Frédéric GERNER
Avocat - Bureau Francis LEFEBVRE - Paris
Maître François-Régis PUJOL
Notaire fiscaliste - Nice
Monsieur Yves BERNARD
Expert Comptable – Expertim Fiduciaire - Nantes

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Monsieur Benjamin NICAISE : « Tout d’abord bonjour à tous et merci de votre participation en si grand nombre, nous sommes aujourd’hui rassemblés pour un sujet qui intéresse grandement les professionnels du patrimoine, la location meublée professionnelle. Nous aborderons sur ce vaste sujet des thèmes particulièrement précis et nous ne chercherons pas à traiter de la location meublée professionnelle dans son ensemble, le temps nous manquerait et je pense que nos formations habituelles vous ont déjà donné un certain nombre de points de repère pour tout ce qui concerne les généralités de la location meublée professionnelle. Ce statut connaît un succès grandissant depuis plusieurs années et, comme tout statut qui connaît un fort développement, il tend à se banaliser. Banalisation pouvant générer un certain nombre de dérives, il faut donc surtout garder à l’esprit que l’on parle d’investissements lourds avec des implications financières, fiscales et sociales conséquentes pour les investisseurs et par conséquent tout faire pour en maîtriser l’ensemble des tenants et aboutissants. Nous remercions par avance les orateurs qui nous font l’honneur d’être présents aujourd’hui pour nous apporter leur éclairage sur différents domaines : Maître PUJOL, notaire fiscaliste bien connu de tous, Maître LE BOULC’H, avocat fiscaliste spécialiste de la location meublée professionnelle et auteur de l’ouvrage « moins d’impôt grâce à l’immobilier » aux éditions Maxima, Maître GERNER et Maître GINGEMBRE du prestigieux « Bureau Francis LEFEBVRE » et Monsieur Yves BERNARD, expert-comptable, auteur d’un mémoire sur la location meublée professionnelle, de la société « Expertim fiduciaire ». Je vais laisser la parole à Olivier TRIT pour qu’il vous dresse le plan de la conférence d’aujourd’hui. »

Monsieur Olivier TRIT : « Après une introduction que nous mènera Maître LE BOULC’H reprenant les différentes définitions ainsi que les conditions de fond du statut de loueur en meublé professionnel, nous en verrons les conditions d’application et un certain nombre d’incidences pratiques. Le premier sujet analysera les différents types de surfaces immobilières et les incidences fiscales de leur traitement dans la vente aux investisseurs, en particulier dans les résidences para-hôtelières. Un second point traitera de la problématique de la TVA, les règles
d’assujettissement et de déductibilité et, pour être le plus pratique possible, c’est un peu l’esprit de la manifestation de cet après-midi, tout ce qui concerne l’aspect déclaratif. Toujours sur l’aspect déclaratif, nous aborderons le formalisme des inscriptions au registre du commerce, qui est souvent occulté mais qui peut, pour l’accès au statut de loueur en meublé professionnel, avoir des incidences lourdes si on ne respecte pas un calendrier bien défini et relativement court, dans cette problématique d’inscription, le thème récurrent de la compatibilité entre l’accès au statut de loueur en meublé professionnel et de la vente en état futur d’achèvement sera lui aussi abordé afin d’en définir les points de frottement et les risques induits. Nous n’allons pas balayer le fonctionnement d’un compte de résultat d’un loueur en meublé professionnel, vous savez très bien comment cela fonctionne, nous allons par contre aborder certains postes de charge : l’amortissement des biens qui a fait l’objet
depuis la Loi de finance pour 2004, d’un certain nombre de communications ; la taxe professionnelle en voyant les règles d’assujettissement et le cas des non professionnels ; enfin la possibilité pour les professionnels ou non de la location meublée d’adhérer à des centres de gestion et les avantages associés. La problématique générale de l’I.S.F., la gestion successorale qu’elle soit par l’ensemble des règles communes ou par le biais du démembrement de propriété et pour finir l’aspect social du loueur en meublé seront ensuite abordés avant de vous laisser la parole pour les éventuelles questions. Je vais maintenant laisser la parole à Maître LE BOULC’H pour l’introduction au sujet de cet après-midi : « la location meublée professionnelle. »

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Maître LE BOULC’H: « Avant de parler de location meublée professionnelle, il est bon de s’arrêter quelques instants sur la définition de la location meublée, tout simplement. Il faut s’avoir qu’aujourd’hui beaucoup de produits sont proposés aux investisseurs sur toutes sortes de résidences, des résidences pour étudiants, il y en a encore, des résidences pour personnes âgées dépendantes qu’on appelle des E.H.P.A.D., des résidences de tourisme, des résidences hôtelières, des résidences pour seniors, des résidences pour cadres en mobilité. Parfois même on voit des produits proposés dans des hôtels traditionnels. Est-ce que l’on peut dans tous les cas de figure considérer qu’on relève de la qualification de location meublée ? A l’évidence non, parce que la location meublée comme le dit l’Administration ou comme le rappelle l’Administration, dans une instruction du 1er août 1996, c’est la location de locaux d’habitation meublés. Donc je vais m’arrêter quelques instants sur cette définition parce qu’elle me semble importante pour valider cette qualification ou pour au contraire l’écarter dans un certain nombre de cas. Premièrement, la location : il faut donc qu’on soit en présence d’un contrat de location ce qui veut dire que si, par exemple, le loueur en meublé fournit directement des services hôteliers comme l’accueil, le petit déjeuner ou le nettoyage des locaux, qui permettent par ailleurs d’être assujetti à la TVA, on ne sera pas en présence d’un contrat de location car on ne relève pas comme disent les juristes du louage de choses, on sera en présence d’un contrat de prestations de services, d’hébergement de nature hôtelière, il s’agira alors d’un contrat de louage de services ou de louage d’ouvrages comme dit le Code Civil. Cela n’interdit pas évidement que des prestations hôtelières soient fournies, mais il faut que la relation qui existe entre l’investisseur et le gestionnaire soit une stricte relation de bail, donc, le plus souvent, on est en présence de baux commerciaux, et le fait que le gestionnaire fournisse lui-même à ses propres sous-locataires, qui sont le plus souvent ses clients, des prestations hôtelières ne remet alors pas en cause la qualification de location, donc attention à la notion de louage de choses : il faut rentrer dans le cadre locatif strict. Ma deuxième observation, ce sera le mot « habitation ». Le mot habitation, c’est un mot qui n’est pas défini, malheureusement, par le Code Général des Impôts donc il faut savoir dans quels cas on est en présence de locaux d’habitation. Comme on n’a pas de définition fiscale, je me réfère par mesure de prudence au Code de la Construction et de l’Habitation qui définit en ses articles R 111-1 à R 111-17, ce qu’est la notion d’habitation. C’est une position qui est la mienne mais pas forcément celle de tous les praticiens, ce qui fait que quand on me demande par exemple, de mettre en place une résidence de tourisme, je fais mettre certaines infrastructures qui ne sont pas forcément utiles ou nécessaires mais qui me permettront le moment venu de démontrer à l’administration fiscale qu’on est bien en présence de locaux d’habitation. Donc la notion d’habitation me semble importante, ce qu’il faudrait évidemment c’est que l’administration précise dans une actualisation de sa doctrine, ce qu’elle entend par le mot habitation, ce qui nous permettrait effectivement de ne pas avoir besoin de se référer au Code de la Construction et de l’Habitation. Ma troisième observation, c’est « meublé ». Qu’est-ce qu’on entend par « locaux d’habitation meublés » ? C’est-à-dire à partir de quel niveau d’ameublement, on n’est en présence de locaux meublés ? On a peu de réponse si ce n’est une ancienne réponse ministérielle qui est la réponse DESANLIS mais qui remonte à la nuit des temps. Cette réponse du 28 janvier 1980
nous dit qu’un logement est regardé comme meublé lorsqu’il est doté d’équipements mobiliers en nombre suffisant pour bénéficier d’un minimum d’habitabilité : j’appelle ça de la langue de bois. Comment essayons-nous de traduire ceci en pratique ? Dire simplement qu’un

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logement est meublé lorsque le locataire peut venir y vivre sans avoir besoin d’y apporter des meubles. Un logement comporte trois fonctions : la fonction « sommeil », la fonction « toilette » et la fonction « repas – cuisine ». Et c’est ce qui explique d’ailleurs que ces fonctions que j’exprime très simplement, sont déclinées et reprises dans les articles du Code de la Construction et de l’Habitation où l’on va avoir ces trois fonctions déclinées. Et ceci explique aussi la raison pour laquelle, je refuse de retenir la qualification de location meublée sur des hôtels car, sauf cas particulier, nous ne sommes pas en présence de locaux d’habitation. Je ne vais pas être beaucoup plus long sur ce sujet car il y a une séquence questions, si vous voulez qu’on y revienne, j’y reviendrai. On me pose aussi souvent la question : est-ce que je peux faire de la location meublée dans un camping-car ou dans une habitation légère de loisir (H.L.L) ? L’administration admet qu’on retienne la qualification de location meublée sur ce type d’hébergement s’il y a raccordement aux réseaux (électricité, gaz…), et que cela devient réellement des locaux d’habitation. Je ne parlerai pas des sujets spécifiques et notamment ce qui se passe, par exemple, dans une résidence quand on a 40 ou 45 % des locaux qui ne sont pas consacrés à l’habitation, qui ne sont pas des locaux d’habitation mais qui sont des locaux de services qui servent à fournir le déjeuner, le petit déjeuner, à fournir les prestations de soins, du nettoyage, etc., ce sera traité tout à l’heure. Quelques mots cependant sur la qualification de location meublée professionnelle. A l’inverse de la location meublée qui n’est pas très bien définie ou qui souffre d’une absence de définition juridique, on a une définition juridique précise de la location meublée professionnelle, c’est l’article 151 septies du Code Général des Impôts qui nous la donne ; ce sont les conditions que vous connaissez tous qui sont l’immatriculation au Registre du Commerce et des sociétés, la condition de seuil de recettes de plus de 23 000 ¤ et puis la condition alternative selon laquelle lorsqu’on retire de l’activité au moins 50 % de ses revenus, on peut être regardé comme professionnel même lorsqu’on ne fait pas plus 23 000 ¤ de recettes annuelles. Je voudrais simplement ouvrir avec vous une question qui me semble être un peu paradoxale : Puisque nous avons aujourd’hui l’article 156 du Code Général des Impôts qui nous définit ce que sont les BIC professionnels, c’est le cas du contribuable qui louerait des locaux d’habitation sans remplir les conditions prévues à l’article 151 septies parce qu’il ne serait pas inscrit au Registre du Commerce ou parce qu’il ne réaliserait pas le seuil de recette prévu par la Loi, mais qui néanmoins consacrerait à l’activité son temps et remplirait la condition générale de participation personnelle directe et continue qui vise la qualification des BIC professionnels. Et bien, si on regarde très attentivement l’article 156, on s’aperçoit qu’il y a aujourd’hui trois familles que l’on peut prendre en compte : Il y a les loueurs en meublé professionnels qui sont une catégorie à part, il y a les BIC professionnels qui sont des personnes qui participent de façon personnelle directe et continue à l’activité et puis il y a les BIC non professionnels qui sont ceux qui n’étant ni loueur professionnel ni BIC professionnel ne remplissent pas la condition de participation personnelle. Maintenant, je vais laisser la parole sur l’aspect spécifique au statut LMP. »

Monsieur Olivier TRIT : « Merci Maître. Ce que je vous propose dans un premier temps c’est de commenter deux problématiques liées à certains ensembles immobiliers que l’on peut affecter à la location meublée professionnelle. Le premier point aura trait à la transformation de logement. Aujourd’hui, la communication récurrente qui est faite sur le statut de la location

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meublée amène effectivement un certain nombre d’investisseurs à envisager soit l’affectation de biens en leur possession loués nus à une location meublée, soit l’acquisition de biens loués nus et affectés à une location meublée. Alors cette transformation, si dans la théorie est faisable, dans la pratique, soulève un certain nombre de difficultés que Maître PUJOL va maintenant aborder. »

Maître François-Régis PUJOL : « Avant de répondre précisément à cette question, je voudrais simplement ponctuer sur ce que vient de dire Maître LE BOULC’H quant aux normes d’habitation du Code de la Construction et de l’Habitation. On sait que s’agissant des résidences de tourisme, on a un texte qui nous précise qu’on a des normes particulières, en particulier concernant la taille des logements, on a par ailleurs une réponse ministérielle qui nous confirme que l’on peut bien faire du loueur en meublé professionnel dans les résidences de tourisme. Concernant les kitchenettes, dans les maisons de retraite pour personnes âgées dépendantes il est évident que la plupart du temps, il n’y a pas de kitchenette. Alors parfois, il y a des kitchenettes qui sont fermées et le plus souvent il n’y en a pas et pour des raisons qui seraient peut-être longues à expliquer : on peut considérer cependant que, même en l’absence de kitchenette, on aura un véritable logement au motif notamment que la personne dépendante en question élit domicile dans cette résidence. Maintenant pour répondre à la question, certains propriétaires qui louent des appartements nus ou qui ont un appartement vide qu’ils ont envie de louer meublé, plutôt que de le louer nu pour s’affranchir de la Loi de 89 très contraignante pour les bailleurs, nous demandent comment peut-on faire pour louer meublé. Il y a plusieurs choses à vérifier au préalable : d’une part le règlement de copropriété. Si l’immeuble est en copropriété bien sûr, s’assurer alors que le règlement de copropriété n’interdit pas la location meublée. En règle générale, la plupart des règlements de copropriété qui sont à destination d’habitation, prévoient que la location meublée de l’appartement dans son entier, est possible. Donc très généralement, le règlement de copropriété va le permettre, sauf exceptions qu’il convient donc au préalable de vérifier. Second point de droit, dans les villes de plus de 10 000 habitants, le changement d’affectation de location nue en location meublée suppose une autorisation préalable de la préfecture. C’est l’article L 631-7 du Code de la Construction et de l’Habitation qui nous rappelle cette obligation et cet article fait référence aux loueurs en meublé professionnels. C’est-à-dire que si on est loueur professionnel au sens de ce texte, on est tenu à autorisation pour louer en meublé, si on n’est pas professionnel, on peut louer le bien en meublé sans autorisation. C’est au sens de la Loi de 49 que la qualification de professionnel est appréciée dans cet article, cette Loi de 1949, qui est complètement tombée en désuétude disait qu’était professionnel celui qui louait plus d’un logement meublé. Par conséquent quand on a qu’un seul logement meublé, rien n’interdirait sauf respect du règlement de copropriété, de louer un appartement en meublé sans autorisation particulière. Donc on pourrait effectivement être loueur en meublé professionnel avec un seul logement loué meublé si on répond aux critères de recettes et d’immatriculation au RCS sans être professionnel au sens de la Loi de 49 et par conséquent pouvoir faire un LMP avec un logement unique dans Paris par exemple. En revanche, dès qu’on va vouloir en louer un second, il nous faudra une autorisation.

Monsieur Olivier TRIT : «Maître GINGEMBRE du Bureau Francis LEFEBVRE va maintenant nous dresser la problématique associée au traitement des parties d’exploitation dans les résidences para-hôtelières et en particulier dans les résidences médicalisées. Ces parties affectées à la prestation de services, qu’ils soient marchands ou médicaux, peuvent

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représenter dans l’ensemble d’un bâtiment 30 à 40 % de la surface totale. Quels sont selon vous Maître GINGEMBRE les éventuels points de frottement, qu’ils soient en impôts directs ou en TVA et l’avis que vous avez sur le traitement à faire de ces parties communes. » Maître Didier GINGEMBRE : « Avant de traiter directement cette question technique, je pense que si l’on veut comprendre les questions parfois un peu complexes et touffues qu’on peut se poser sur la location meublé professionnelle, il faut essayer de comprendre l’évolution de la fiscalité sur ce secteur très particulier. Cela me paraît utile de faire un bref rappel historique sans vous infliger un cour d’histoire de la fiscalité sur la LMP. Je crois qu’il est important de rappeler que l’impôt sur le revenu avait cette particularité historique de permettre la compensation entre revenu positif et négatif de toutes les catégories de revenu. Si on prend le secteur de l’immobilier, historiquement, quelle que soit la nature de la location et des mobiliers donnés à bail, s’il y avait des déficits, on pouvait les imputer sur les autres revenus professionnels que l’on percevait. Cette possibilité a disparu, il y a de nombreuses années, en matière de location nue pour les revenus fonciers. Elle a été réactualisée récemment, mais avec beaucoup de parcimonie, pour relancer la vente de
logement neuf mais il était resté, malgré cette réforme concernant les revenus fonciers, une curiosité historique qui concernait précisément la location meublée. On sait que la location de meubles de manière individuelle relève d’une activité réputée commerciale au plan fiscal et donc de la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux. La location en meublé, c’est-à-dire d’un immeuble pourvu de meubles selon une consistance sur laquelle on reviendra, a toujours été considérée par principe comme ne relevant pas de la catégorie des revenus fonciers pour lesquels on savait que les déficits n’étaient pas imputables sur le revenu global mais a pu, pendant de nombreuses années, faire l’objet d’une imputation lorsqu’il y avait un déficit sur le revenu global, c’est-à-dire les autres revenus du contribuable. Lorsque d’ailleurs cette possibilité a été découverte à nouveau par certains promoteurs au début des années 80, notamment lorsqu’il y a eu l’explosion du secteur secondaire, des promoteurs ont vendu énormément de résidences secondaires en disant : « vous pouvez investir dans une résidence secondaire, en même temps la louer de manière saisonnière et si vous avez un déficit, ce n’est pas grave, vous pouvez gentiment imputer votre déficit sur le revenu global ». Cette situation a conduit le législateur à adopter en 81-82, je n’ai plus la date exacte, un texte qui a créé un régime spécifique aux loueurs en meublé professionnels. C’est important de rappeler ce point parce qu’il y a eu une inversion dans le dispositif en 1996, un peu plus tard. Donc, qu’est-ce qui s’est passé en 1982 ? On a voulu empêcher que des gens qui investissaient dans des résidences plutôt secondaires, et non pas uniquement dans un but d’investissement locatif, qui pouvaient être amenés à procéder à des locations saisonnières, puissent imputer joyeusement les déficits générés sur leurs autres revenus. C’est à ce moment qu’on a créé ce régime des loueurs en meublé et que le législateur fiscal a donné une définition qui est toujours d’actualité des loueurs en meublé professionnels : pour être loueur en meublé professionnel, il faut fiscalement remplir deux conditions : la première, c’est, comme on l’a rappelé, d’être
inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés et la deuxième c’est d’avoir un minimum de recettes annuelles correspondant à 23.000 ¤ TTC. Et cela date de 1982 donc ce n’est pas d’hier. L’objectif vous l’avez bien compris, c’était d’empêcher que des gens qui ne pouvaient pas générer 150.000 F TTC de recettes, aujourd’hui 23.000 ¤, puissent imputer sur leurs autres revenus les déficits de la location en meublé. Donc, il fallait avoir un niveau relativement important de recettes pour pouvoir conserver cette possibilité. En revanche, cette première réforme de 81-82 ne touchait pas l’ensemble du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux, de telle sorte que si on pouvait faire un investissement immobilier qui était assorti de prestations spécifiques, on soutenait qu’on sortait du régime de la location meublé

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pour rentrer dans une activité hôtelière ou para-hôtelière et à ce moment-là, on retrouvait la pleine liberté d’imputer les déficits sur le revenu global. C’est précisément en raison de ces circonstances, puisque ce type de schéma s’est développé au début des années 90, deuxième vague d’assaut des contribuables, de leurs conseils et des professionnels de l’immobilier, qu’en 1996 est intervenue cette fameuse réforme dont vous avez tous entendu parler et qui a interdit d’imputer sur les autres revenus les déficits de toutes les activités relevant des Bénéfices Industriels et Commerciaux qui ne résultent pas de l’activité professionnelle et principale des contribuables. On a cependant gardé le régime des Loueurs en Meublé Professionnels avec la même définition, inscription au Registre du Commerce et minimum de 23.000 ¤ TTC de recettes annuelles mais l’administration a procédé à une interprétation restrictive de cette notion en disant : « Si vous voulez rentrer dans cette catégorie de Loueurs en Meublé Professionnels, qui peuvent lorsqu’ils ont atteint ce niveau de recettes, imputer leur déficit sur leur revenu global, il faut que vous soyez strictement dans le cadre de la location meublé et que vous ne débordiez pas de cette location meublée donc il est hors de question de rentrer dans le louage de services en assortissant votre mise à disposition de local meublé de prestations de services », ce qui est exactement l’inverse de ce qu’elle soutenait avant 96, évidemment pour essayer de faire rentrer, au contraire, certains loueurs qui n’avaient pas le niveau de recettes dans le régime des loueurs en meublé non professionnels. Cela me paraissait assez important à rappeler parce que cela veut dire qu’aujourd’hui il faut être extrêmement vigilant, comme le rappelait Maître LE BOULC’H, sur la notion de local meublé de façon à ne pas sortir du dispositif permettant aux contribuables qui remplissent les conditions d’imputer ces déficits sur leur revenu global. Juste un petit rappel : vous avez cité tout à l’heure la Loi de 49 qui avait été la seule à donner une définition de la location en meublée, en disant que pour être loueur en meublé professionnel il fallait louer deux logements, car, lorsqu’on a la prétention d’investir et de revendiquer le statut fiscal des loueurs en meublé professionnel, le plus souvent il faut effectivement au moins deux logements. Ce qui est intéressant, c’est de s’apercevoir que dans la définition de 49 du loueur en meublé, non seulement il fallait deux logements mais on nous disait que la location pouvait s’accompagner ou non de prestations secondaires telle que location de linge, nettoyage de locaux ou préparation culinaire. C’était la définition juridique de 49. Aujourd’hui, il est important de savoir qu’il ne faut absolument pas que l’investisseur qui donne en location rende lui-même ces prestations ou mandate quelqu’un pour accomplir ces prestations en son nom ou pour son compte. C’est fondamental aujourd’hui. C’est la raison pour laquelle j’insiste sur le fait qu’il est très important de se contenter de louer un local avec des meubles. Ce local, cela doit être un logement et là j’en reviens à la question technique qui était soulevée. Qu’est-ce qu’un logement ? Je partage effectivement la référence qui a été donnée tout à l’heure sur la notion de logement par référence au Code de la Construction et de
l’Habitation, d’autant que si l’administration fiscale aujourd’hui n’a pas donné de définition du logement meublé pour l’application du régime des loueurs en meublé professionnels, il est quand même intéressant de voir qu’on peut raisonner par analogie avec des réponses ou des précisions que l’Administration a données en matière de revenus fonciers dans le cadre de dispositifs sur l’amortissement Périssol ou Besson. L’Administration ayant été interrogée par nos parlementaires sur ce sujet, a reconnu qu’il était tout à fait possible d’investir dans des résidences médicalisées pour personnes âgées, dans des résidences d’étudiants et a fortiori dans des résidences para-hôtelières de tourisme mais là, on le savait déjà depuis beaucoup plus longtemps, et qu’on peut tout à fait considérer que c’est bien un logement au regard des revenus fonciers pour ouvrir droit par exemple au régime de l’amortissement Périssol ou

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système Besson ou Robien aujourd’hui. Donc si c’est possible en matière de revenus fonciers, pourquoi ça ne le serait pas en matière de location meublée. On doit pouvoir considérer aujourd’hui que si on investit dans un local qui répond à la définition de logement au sens du Code de la Construction et de l’Habitation, qu’on le donne en location meublée dans le cadre d’un simple louage de chose et non pas de louage de services, même si c’est dans une résidence ayant une vocation spécifique, ce local peut rentrer dans ce dispositif de location meublée. Jusqu’où peut-on aller, parce que ce qui fait la particularité de ces résidences médicalisées pour les personnes âgées, c’est que ce n’est pas seulement la juxtaposition de logements comme pour une résidence étudiante, il y a souvent des locaux communs beaucoup plus importants. Ces locaux sont nécessaires pour l’exécution de prestations, le plus souvent paramédicales, mais également d’assistance plus générale, qui sont rendues par un exploitant ou une société qui est spécialisée, qui est d’ailleurs agréée pour ce faire au regard de la réglementation sociale. Et c’est là qu’il peut y avoir des différences d’interprétation ou d’appréciation, selon les promoteurs des produits sur le marché. Est-ce que l’investisseur auquel on s’adresse et qui souhaite revendiquer le régime de la location en meublé professionnelle peut investir sur un lot immobilier qui couvre non seulement la partie privative du local d’habitation, qui va héberger la personne âgée ou dépendante, mais aussi à des parties communes, qui sont de plusieurs types. Il y a des parties communes évidentes comme dans toutes copropriétés, dans lesquelles on va trouver les voies d’accès, les couloirs, les escaliers, les cours, tout ce que l’on qualifie communément de dépendances immédiates et nécessaires, mais dans les résidences médicalisées, il faut bien plus, il faut des locaux pour la restauration, il faut des locaux pour dispenser les soins et d’autres locaux spécifiques qui sont utilisés généralement, non pas par les personnes qui occupent les logements, mais par l’exploitant de la résidence qui dispense lui-même, ou sous-traite à des entreprises extérieures ces prestations. Et là effectivement, il y a sur le marché deux écoles, j’aurai tendance à dire que l’on peut avoir soit une optique de prudence, qui est toujours salutaire surtout quand on propose un produit avec une dominante fiscale, soit une optique de risque. L’optique de prudence consiste à dire que le texte vise la location d’un local d’habitation meublé, le local d’habitation doit donc se limiter au lot de copropriété destiné à héberger les personnes qui vont occuper ce local, mais ne doit pas inclure dans les parties communes les locaux destinés à rendre les prestations annexes dont nous venons de parler, et ceux-ci j’aurai tendance à préférer pour ma part qu’ils soient directement achetés par l’exploitant ou par d’autres investisseurs, mais qui ne revendiquent pas sur la location de ces locaux spécifiques la qualité de loueur en meublé professionnel au titre des locaux d’habitation car cela n’en est pas. C’est la réponse pragmatique et je rejoins sur ce point la remarque que faisait Maître LE BOULC’H. Autre remarque pour terminer sur ce problème des résidences spécifiques : en matière de bénéfices industriels et commerciaux, il y a une règle dans le Code Général des Impôts, qui dit que « relève de la catégorie des BIC, des personnes qui louent un établissement industriel et commercial muni de tous les équipements spécifiques » et c’est une catégorie qui est distincte de la location meublée. Imaginez que vous louiez une usine clé en main, pour prendre un exemple un petit peu caricatural mais qui frappe l’imagination, si vous louez cette usine qui a été conçue spécifiquement pour une production industrielle avec un certain nombre d’équipements adaptés à cette production, vous ne serez évidemment pas dans le régime des loueurs en meublé professionnels, et on viendra vous dire que vous n’êtes pas uniquement dans le régime des revenus fonciers de la location nue parce que vous louez ce

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qu’on appelle un établissement industriel ou commercial, muni du mobilier indispensable et nécessaire donc vous rentrez la aussi dans le régime des BIC mais de droit commun avec la possibilité d’imputer les déficits mais à la condition d’une participation effective directe et continue du contribuable. Je pense avoir répondu, peut-être pas tout à fait d’ailleurs, parce que le sujet est particulièrement vaste. »

Maître LE BOULC’H : « Juste une toute petite parenthèse, ce que vient de dire Maître GINGEMBRE montre à quel point cette problématique est complexe et à quel point il faut être prudent. D’autant qu’on voit aujourd’hui se développer des résidences médicalisées, spécialisées dans certaines affections, telle que Parkinson ou Alzheimer qui ressemblent beaucoup à des cliniques. Je pense que si on va dans la perspective d’une éligibilité au statut de loueur en meublé professionnel, il faut être extrêmement prudent, Maître PUJOL pourra préciser la solution que nous appliquons maintenant, de plus en plus, c’est de traiter les locaux de services, non pas en parties communes qui sont commercialisées auprès des investisseurs, mais en parties privatives qui ne sont pas vendues aux investisseurs, de sorte que les investisseurs ne louent que des locaux d’habitation en respectant encore une fois les conditions qu’on a indiquées tout à l’heure. Juste une parenthèse, parce que moi je vois bien un inspecteur des impôts demain, venir nous dire « vous avez 25 000 ¤ de recettes dans une résidence où vous avez 40 % de locaux de services, moi je considère que ce que je vais retenir pour la prestation du seuil de 23 000 ¤, c’est le prorata des surfaces affectées à l’habitation et le reste je ne le mettrais pas dans le panier des recettes de meublés ». Je n'ai pas vu ce type de redressement, sachez-le, c’est simplement une anticipation. Mais on est là justement pour tenir compte de ces évolutions et de vous appeler à être prudent, parce que comme aujourd’hui nous n’avons plus de BIC hôtelier, il faut savoir que l’attention de l’administration se focalise de plus en plus sur les opérations de meublés. »

Maître Didier GINGEMBRE : « Tout à l’heure j’ai fait référence à des réponses ministérielles concernant l’amortissement Périssol en matière de revenus fonciers, où l’administration admet qu’on puisse bénéficier de cet amortissement pour des logements donnés en location nue dans des résidences médicalisées, mais pour rejoindre tout à fait ce que vous venez de dire, l’administration a dit : « vous ne pourrez pas faire bénéficier de l’amortissement Périssol la partie du prix de revient de votre investissement qui couvrirait des locaux autres que les locaux ayant la qualification de logement ». Cela rejoint ce qu’on venait de dire sur les locaux qui sont affectés à des prestations spécifiques. »

Maître François-Régis PUJOL : « Pour continuer sur ce chapitre, il y a un autre problème, c’est la TVA. Si on ne fait pas cette ventilation dans les surfaces vendues aux investisseurs on va avoir une TVA à 5,5 % pour le logement, et une TVA à 19,6 % pour ce qui ne serait pas du logement, les fameux 40 %. Et si on n’a pas anticipé cette ventilation, le FISC serait en mesure de nous demander la TVA au taux le plus fort sur la totalité du loyer facturé d’où un risque de redressement conséquent. L’une des solutions que l’on préconise, c’est de céder pour un euro les locaux de services en question à l’exploitant. Les ventes d’un pareil montant ou avec une absence de prix de la sorte, ne sont pas du tout illégitimes dans la mesure où ça se justifie notamment par l’obligation que l’on va donner à l’exploitant d’avoir à restituer le bien dans les mêmes conditions financières, c'est-à-dire pour un euro symbolique, à la copropriété si de son propre chef il décidait à l’expiration du bail, de ne pas le renouveler, et ainsi de priver le cas échéant, ou de tenter de vouloir priver les investisseurs, de la possibilité de trouver un successeur dans son exploitation. On arrive à blinder le système par toute cette

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organisation qui fait que d’un coté les investisseurs seront alors protégés des fantaisies éventuelles de l’exploitant et aussi du risque fiscal. »

Monsieur Olivier TRIT : « Je vais redonner la parole à Maître GINGEMBRE pour aborder les risques fiscaux mais aussi économiques induits par des montages qui proposent aux investisseurs, sous différentes formes, une association directe ou indirecte à la gestion de ces mêmes types de résidences para-hôtelières. »

Maître Didier GINGEMBRE : « Tout à l’heure je vous disais que l’administration fiscale, depuis 1996, considérait que le loueur en meublé professionnel, qui remplit donc les conditions, devait se contenter d’un simple louage de chose, c'est-à-dire de mettre à disposition un local meublé, mais ne pas fournir de prestations directement. L’administration, toujours dans le cadre des réponses qu’elle a faites concernant l’amortissement Périssol, précisait que si elle ne voyait pas d’inconvénient à ce qu’un investisseur puisse acheter des lots privatifs affectés aux logements situés dans une résidence pour étudiants ou médicalisée, il ne pouvait pas par ailleurs participer de manière directe ou indirecte à la gestion. L’administration a posé l’idée, pour que les choses soient claires, qu’il ne fallait pas mélanger les genres. Soit, on était investisseur en locatif, non meublé ou meublé, mais par contre si on prenait une casquette d’exploitant participant au risque de l’activité qui est développée dans les lieux qui sont donnés à bail, à ce moment là il pourrait y avoir un risque de requalification de l’activité exercée par l’investisseur. A l’égard de ce type de situation, je crois qu’il faut être vigilant, c'est-à-dire que, soit on est en présence d’un produit dans lequel on propose à un investisseur de faire simplement un investissement immobilier, d’être copropriétaire, d’acheter quelque chose qui ressemble clairement à un logement et de faire du louage de chose dans le cadre d’un bail qui est généralement consenti à un exploitant, qui est un commerçant, donc un bail commercial, bien sûr un logement équipé de meubles et là les choses sont assez claires, soit on demande à cet investisseur, en sus de son investissement immobilier de participer par ailleurs sous des formes qui peuvent être très diverses, à l’exploitation du preneur à bail ou des sociétés de services, qui exploitent la résidence. Je crois qu’à partir du moment où l’on propose à l’investisseur un produit qui n’est pas un pur investissement immobilier locatif avec ou sans meubles, et qu’on lui propose en plus de prendre « un ticket », une participation, d’être apporteur de capitaux, prêteur avec des formules qui peuvent varier, et qui fait que l’administration fiscale pourrait soutenir qu’il participe aux avantages et aux risques de l’exploitation, à la fois comme investisseur immobilier mais également sous diverses formes habilement montées au plan juridique, il y a un risque de contamination, d’inoculation d’un virus qui viendrait à déclarer peut-être une maladie, où on viendrait dire à l’investisseur « finalement, après examen de votre schéma, vous n’êtes pas uniquement investisseur immobilier dans un logement, vous avez une casquette d’exploitant indirect, vous êtes intéressés aux profits et aux risques et là, vous avez franchi une ligne (je ne sais pas si je dois l’appeler jaune) qui fait que la requalification est possible ». C’est difficile, et il faudrait voir effectivement les schémas, je sais qu’il y en a sur le marché, mais en gros c’est ça la tendance, soit vous restez dans un schéma qui est purement immobilier soit vous allez au-delà et à ce moment là il faut ouvrir les yeux et savoir ce qu’on vous propose. Regardez effectivement les situations pour, les yeux ouverts, avoir une opinion claire sur les risques fiscaux de requalification du projet. »

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Maître Frédéric GERNER : « Sur ce sujet je voudrais également ajouter deux petits points. Le premier c’est que la participation directe ou indirecte à la gestion, elle ne vient pas simplement des structures juridiques. Elle pourrait tout simplement venir d’un loyer qui serait indexé au chiffre d’affaires de l’exploitant et qui pourrait donc varier en fonction des résultats. Et puis d’autre part, sur les schémas qui sont proposés, il ne faut pas oublier qu’il n’y a pas uniquement un risque fiscal, mais également un risque juridique sur un plan plus large puisque la façon dont on peut proposer ces montages, pourrait faire glisser celui qui les propose vers des schémas de démarchage financier, voire, si cela s’étend, si le produit a du succès, sur quelque chose qui ressemble à de l’appel public à l’épargne. Et dans ce domaine il y a une réglementation qui est très stricte, il y a des interdictions, et il y a des risques qui peuvent aller jusqu’au pénal. Au-delà du fiscal, il y a des domaines juridiques sur lesquels il faut faire très attention. »

Monsieur Olivier TRIT : « Après cet éclairage important, toujours dans cet esprit de maîtrise du risque, on va venir maintenant à la TVA avec dans un premier temps les règles d’assujettissement des loyers, les principes de déductibilité de la TVA pour venir ensuite sur le formalisme déclaratif. Pour les conditions d’assujettissement, je vais passer la parole à Maître LE BOULC’H. »

Maître Jean-Louis LE BOULC’H : « Je vais être assez bref si vous le voulez bien. Avant, vous savez que les règles étaient assez restrictives, surtout l’application qu’en faisait l’Administration était très sévère. Il fallait fournir outre l’hébergement, quatre services cumulés : il fallait l’accueil, la fourniture de linge de maison, le nettoyage quotidien des locaux et le service du petit déjeuner pour être assujetti à la TVA. Et évidemment, on a eu des remises en cause parce que l’Administration a trouvé mille et un griefs à opposer aux gestionnaires et aux investisseurs sur ce terrain. J’ai même vu à Bordeaux un inspecteur des impôts remettre en cause l’assujettissement à la TVA, au motif que le petit déjeuner était servi dans de la vaisselle jetable et que ce n’était pas conforme aux usages hôteliers. Evidemment le redressement a fait long feu et il est clair que l’Administration avait vraiment exagéré. La Loi a changé récemment, puisque l’article 261 D, quatrièmement petit b, du Code Général des Impôts a fait l’objet d’une refonte législative. Désormais les règles sont un peu moins contraignantes qu’elles l’étaient auparavant, puisque nous n’avons plus quatre services, mais un bouquet de quatre services, dans lequel il faut fournir au moins trois services. Ces services sont toujours les mêmes avec quelques petites nuances. Maintenant c’est l’accueil, même non personnalisé, de la clientèle, la fourniture de linge de maison, le nettoyage régulier et non plus quotidien, des locaux, et le petit déjeuner. Ce qui nous avait inquiété quand la Loi est sortie, c’est cette précision qui avait été apportée et qui est toujours dans le Code, c’est que ces services devaient être fournis dans des conditions similaires à celles des établissements hôteliers exploités de façon professionnelle. On s’est dit : il va falloir qu’on ait un accueil vingt-quatre heures sur vingt-quatre, il va falloir qu’on mette en place des dispositifs et des infrastructures très lourdes à gérer. Heureusement l’instruction administrative qui a commenté ces dispositions a complètement renversé la vapeur et a donné un assouplissement très important aux conditions fixées par la Loi, puisque maintenant on ne parle plus de services
obligatoires ou d’usages hôteliers, on parle de services qui doivent être proposés. Et on revient toujours à cette règle, selon laquelle il faut disposer des moyens nécessaires pour être en mesure de fournir réellement ces services. C’est la référence à l’ancienne instruction administrative, mais quoi qu’il en soit dans la nouvelle instruction on a cet assouplissement qui est intervenu et qui fait qu’aujourd’hui on est assez optimiste sur les conditions d’assujettissement à la TVA, on est même dans certains cas amenés à se poser la question de

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savoir si on ne risque pas d’être assujetti à la TVA contre notre gré. En effet dans un certain nombre de résidence l’accueil est assuré, le nettoyage des locaux est effectué de façon régulière, et le linge de maison est proposé ce qui peut entraîner, de façon involontaire l’assujettissement à la TVA. Comme vous le savez, j’avais écrit dans mon premier livre que l’ancienne rédaction de l’article 261 D 4°b me semblait contraire à la 6° directive communautaire, qu’il y aurait du contentieux sur ce point et que la Loi devrait sans doute changer. Le combat a été mené sur le dossier d’un loueur en meublé fournissant des prestations d’hébergement de façon saisonnière en station de sport d’hiver. C’est le fameux arrêt LEJEUNE, par lequel le Conseil d’Etat a confirmé que la Loi française n’était pas compatible avec le Droit Communautaire. Nous nous sommes en particulier référé au principe dégagé par la Cour de Justice des Communautés Européennes et notamment à l’arrêt Elisabeth BLASI, dont il résulte que pour définir la notion d’hôtellerie ou para-hôtellerie, il convenait de se référer au critère de la durée des séjours plutôt qu’à celui de la fourniture des services para-hôteliers. Le nouveau texte me semble toujours incompatible avec la sixième directive, parce que ce qu’avait sanctionné le Conseil d’Etat, c’était le cumul des prestations hôtelières. Au fond on est confronté à une problématique qui est celle de la conception de l’hôtellerie ou de la parahôtellerie, qu’est-ce que l’hôtellerie ? Qu’est-ce que la para-hôtellerie ? Et il y a deux conceptions, il y a l’allemande et il y a la française. Pour les Allemands, l’hôtellerie c’est les séjours de courte durée. Pour les français c’est les services hôteliers. Et la cour de justice avait privilégié plutôt la conception allemande dans l’arrêt BLASI. Il se trouve qu’on a gardé la conception française des services, mais que grâce à l’assouplissement apporté par la doctrine administrative, on aura probablement peu de remise en cause et peu de contentieux, pour peu qu’on prenne les précautions requises pour prouver à l’administration qu’on est en mesure de fournir les services. Je voudrais juste toucher un mot des résidences de tourisme. Pour elles la problématique n’est pas tout à fait la même, parce que c’est un autre article qui vise l’assujettissement, c’est l’article 261 D-4-a qui nous parle effectivement de résidence de tourisme classée, donc il faut qu’on soit en présence d’une résidence de tourisme qui fait l’objet d’un classement préfectoral, on nous parle d’une location d’une durée d’au moins neuf ans, donc il faut un bail, il faut un contrat de location, on nous parle d’un exploitant unique, ce qui va nous amener à nous poser la question des résidences dans lesquelles on a un restaurant qui est exploité par quelqu’un d’autre. Parce qu’on peut considérer qu’on est en présence d’un exploitant unique ou pas, donc toutes les petites questions qu’il va falloir regarder de près pour éviter de se faire retoquer. Et qui nous parle également d’un engagement de promotion touristique à l’étranger, souscrit par l’exploitant unique. Le gestionnaire doit s’engager, soit à affecter pendant 24 mois 1.5 % de son chiffre d’affaires à la recherche de la clientèle étrangère, soit à consacrer, pendant la même période, 20 % au moins des unités d’hébergement à l’accueil de la clientèle étrangère, en concluant à cet effet des contrats avec des organisateurs de voyages ou de séjours. Des règles qui sont maintenant mieux fixées, une plus grande lisibilité de l’assujettissement à la TVA, avec une petite question récurrente sur la résidence de tourisme. Vous savez qu’on peut proposer aux investisseurs de bénéficier de droits de séjour prioritaires puisque c’est prévu par l’arrêté de 1986, et donc l’Administration a admis de prendre en compte cette règle, mais l’a encadrée. Elle nous a dit : Oui, mais il faut d’une part que le propriétaire acquitte un

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loyer correspondant au prix de ces séjours, loyer qui doit correspondre au prix public, avec une décote pour tenir compte du fait qu’on n’a pas de frais de commercialisation exposés, ce qui fait qu’on peut aller jusqu’à 75 % du prix public de commercialisation. Et puis il ne faut pas occuper plus de 182 jours par an. Finalement tout ça est assez souple, il est même admis qu’il y ait un paiement par compensation du loyer dû par le propriétaire, qui devient en quelque sorte locataire, avec les loyers dus par le gestionnaire. Par contre ce qui évidemment me pose problème c’est les opérations réalisées dans le cadre de SARL de famille ou d’EURL. A ce moment là, est-ce qu’on peut considérer que les droits de réservations prioritaires, sont utilisés par les associés de la société, est-ce qu’on rentre dans le cadre ? Ou est-ce qu’on n'est pas dans le cadre ? Dans la mesure où si je sais comment une personne physique sait jouir d’un logement, je ne sais pas comment une société sait jouir d’un logement. Et moi je n’opère pas de confusion entre la personne physique et la société. Ce sont des petits problèmes, il faut penser à tout ça, parce que, ce sont sur ces petits détails là, qu’on peut se faire bloquer, mais d’une façon générale pour moi plus de lisibilité, moins de risques, par contre beaucoup de précaution au niveau des montages pour ne pas se faire retoquer, comme on s’est fait retoquer dans le passé, ce qui nous a obligés à guerroyer pendant quelques années avec l’Administration. »

Monsieur Olivier TRIT : « Merci Maître, juste avant de passer la parole à Maître PUJOL, une petite précision. Il y a une confusion assez régulière qui est faite entre le fait d’être loueur en meublé professionnel et l’assujettissement à la TVA, partant du principe qu’être loueur en meublé voulait dire sine qua none être assujetti à la TVA. Ce que vient de nous dire effectivement Maître LE BOULC’H, c’est que l’on est assujetti à la TVA, que l’on a donc de la TVA applicable au loyer, uniquement dans l’hypothèse où on loue des logements soit dans le cadre de résidences de tourisme classées, soit dans le cadre de résidences assorties de prestations de services. C’est le fait d’être assujetti à la TVA sur les loyers issus de la location qui va nous permettre de déclarer la TVA déductible et récupérer de l’éventuel crédit de TVA. Je vais laisser sur ce sujet Maître PUJOL s’exprimer, pour les différents types de TVA récupérable et principalement la TVA immobilière ».

Maître PUJOL : « Pour continuer ce que disait Monsieur TRIT, il suffit que la finalité de l’opération soit une opération assujettie à la TVA, pour que toutes les TVA en amont, de tous les opérateurs qui sont en strates soient récupérables. C’est le consommateur final qui paye la TVA, c'est-à-dire le touriste ou la personne âgée qui est hébergée, ou l’étudiant qui va payer sa TVA au taux de 5,5 %. Ce qui n’est pas très sympathique pour le FISC, puisqu’il n’est pas très gagnant dans l’opération, il nous restitue une TVA à 19,6 et on ne paie laborieusement qu’une TVA à 5,50, sur le montant des loyers seulement. Donc toutes ces TVA sont en droit pour l’investisseur d’être récupérées. Tout à l’heure on vous parlera du formalisme, de la comptabilité et de tout ce qui est fait pour cette récupération. Pour être plus pragmatique à notre niveau, chez les notaires, pour les loueurs en meublé le client achète son bien TVA comprise par exemple et finance y compris la TVA. Il la récupère, ensuite il en fait ce qu’il veut, il la place, ou il en fait autre chose en produit financier ou il rembourse la banque. Toutes les ventes immobilières d’immeubles neufs sont assujetties à la TVA. Que sont les ventes d’immeubles neufs ? Ce sont les ventes d’immeubles qui sont achevés depuis moins de

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cinq ans et qui n’ont pas fait l’objet d’une mutation depuis l’achèvement, sauf si c’est une mutation qui a été faite à un marchand de biens. Pendant les cinq premières années de l’achèvement, les reventes d’appartements dans ces hypothèses, seront donc assujetties à TVA. Donc là on est dans un domaine classique de TVA immobilière et on n’a pas d’opérations de remise en cause des TVA. En revanche, dès qu’il s’agit de la deuxième mutation depuis l’achèvement en dehors de celle d’un marchand de bien, ou si elle a lieu cinq ans après l’achèvement, la vente est assujettie aux droits d’enregistrement, au taux de 4,89 % unifié aujourd’hui. Dans cette hypothèse, trois cas peuvent se présenter. Soit nous ne sommes plus en régime TVA, il n’y a pas de TVA sur immobilisation à restituer par le vendeur, ce n’est pas un marchand de bien qui revend, il n’y a pas de TVA sur marge, etc….. Dans cette hypothèse, la vente est une vente moyennant un prix, qui ne comporte pas de TVA, je n’ose pas dire hors taxe, parce que ça prête à confusion, c’est une vente sans TVA. Dans certains cas, il y a une restitution de TVA qui est à opérer par le vendeur du bien immobilier ainsi que le prévoit l’article 210-1 de l’annexe 2 du CGI. Celui-ci dispose qu’on doit restituer un vingtième de TVA par année non courue jusqu’au début de la dix-neuvième année, au trésor. Cela c’est depuis 1996, avant 1996 la règle était du dixième seulement. Aujourd’hui cette règle redevient plus importante puisque notamment en tourisme, c’est une information qu’on doit aux investisseurs s’ils envisagent de résilier amiablement ou autrement leur bail avec le gestionnaire. Dans cette hypothèse d’une revente avant la fin de la dix-neuvième année de détention, que ce soit le constructeur ou Monsieur Dupont qui ait acheté un appartement, qui le revend, il va devoir restituer des vingtièmes de TVA au trésor. Il peut cependant facturer cette TVA à son investisseur, on va donc avoir un bien immobilier qui, bien que nous soumis à la TVA immobilière, comporte une partie de TVA récupérable en sus du prix. Dans la mesure où l’investisseur continue l’activité en TVA il est alors en droit de récupérer celle-ci, c’est une opération tout à fait neutre pour les deux intervenants. Autre hypothèse encore, si c’est un marchand de biens qui a acheté l’immeuble, lui il va avoir ses immeubles en stock, il va acheter un immeuble entier, il va le revendre en détail, ça se fait assez souvent maintenant, il va dégager une marge. Cette marge a un assujettissement à la TVA. Cette TVA se calcule d’une manière un peu particulière. Elle est calculée sur la différence entre le prix de vente et le prix d’achat augmenté des frais. Cette marge est réputée TTC, autrement dit, la TVA revient à 16,38 % du montant de la marge. Cette TVA peut être également facturée aux investisseurs de la même manière quand eux-mêmes continuent toujours à louer dans un régime TVA. Autrement dit, le marchand de biens qui aura fait son opération va revendre en majorant son prix du montant de la TVA, qui elle-même sera récupérée par l’acquéreur. Attention, la marge n’est qu’une marge apparente, je viens de le dire. C’est le prix de vente moins le prix d’achat et les frais. Mais la plupart du temps les marchands de biens vont faire des travaux, ont des commissions à payer, etc….Bien évidemment, quand ils vont faire leur CA3 du mois suivant à la revente, ils vont bien sûr déclarer en recette la TVA sur marge qu’ils ont facturée au client, sur la marge calculée ainsi que je viens de le dire. Mais ils déduiront de cette TVA à payer, toutes les TVA qui ont été facturées par ailleurs, TVA d’agence immobilière, TVA sur les travaux, etc… Donc la marge réelle, celle qui sera assujettie à l’IS en général, sera complètement différente de la marge TVA qui a ce mode de calcul particulier. »

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Monsieur Olivier TRIT : « Après ces éclaircissements, Yves Bernard va venir aux formalités déclaratives de la TVA, les acomptes, les régimes de régularisation de TVA CA12, les formulaires de remboursement. »

Monsieur Yves BERNARD : « L’objectif de mon intervention c’est plus de vous montrer le côté pratique des choses, je vais commencer sur la TVA. Il y a deux régimes réels en matière de TVA, le réel normal et le réel simplifié. Les deux régimes sont bien entendu équivalents quant au calcul de la TVA à payer, je préconise donc d’opter pour le réel simplifié afin d’alléger au maximum les obligations déclaratives. Le régime du réel simplifié marche sous forme d’acompte, il y a quatre acomptes dans l’année. Ces acomptes sont trimestriels sauf pour le dernier qui est un bimestre, octobre et novembre et puis il y a une déclaration récapitulative CA12. Les trois premiers acomptes sont égaux à 25 % de la TVA qui a été payée au titre de l’année précédente, ils sont appelés sur un document cerfa 3514. La première année on ne connaît forcément pas la TVA à payer car aucune TVA n’a été payée l’année précédente, il faut donc déterminer une TVA sur les documents qu’envoie l’Administration, ceux-ci étant vierges. Ces acomptes, sont en général égaux à zéro puisqu’on a plus de TVA déductible que de TVA collectée, on collecte à 5,5 % vous l’avez compris, on déduit à 19,6 %, on est très souvent créditeur, donc on met 0. La CA12 qu’on peut présenter maintenant est le formulaire sur lequel on récapitule la totalité de la TVA due dans l’année. Sur le haut, vous avez la TVA collectée et puis au milieu vous avez la TVA déductible et donc la TVA à payer qui résulte, sur la deuxième page, par différence. On calcule la TVA collectée à 5,5 puisque c’est de la location de logement et la TVA déductible se reporte là, en ventilant entre la TVA déductible sur immobilisation de la TVA déductible sur autres biens et services qui vont être tous les frais annexes. Cette déclaration CA12 permet aussi de demander le remboursement d’un éventuel crédit de TVA, il se fait sur la quatrième page. Deux cas sont alors à distinguer, la demande de remboursement d’un crédit de TVA immobilière ou résultant de biens et services. Un crédit de TVA relatif à de la TVA immobilière peut faire l’objet d’une demande de remboursement sur la première déclaration trimestrielle le constatant, celle sur biens et services le sera exclusivement sur la Ca 12. Le délai de remboursement ? La TVA est un impôt pour lequel l’Administration Fiscale nous explique qu’il y a des risques de détournements importants, qui multiplie en fait les contrôles internes, pour ces remboursements. Donc, il faut compter, une fois qu’on a demandé le remboursement, trois mois pour avoir le remboursement effectif à partir du moment où on a déposé la demande. La déclaration de TVA CA12 se dépose fin avril de chaque année N+1 au titre de l’année N. On peut penser qu’en juillet N+1, on est tranquille, on a récupéré notre TVA. C’est le délai maximum. »

Monsieur Olivier TRIT : « Après la TVA, on va passer maintenant au formalisme déclaratif de la création d’activité, c’est-à-dire la déclaration d’existence avec les différents types de formulaires utilisés mais surtout les points de vigilance ainsi que les différentes options que l’on va avoir à prendre et la façon de les manifester ».

Monsieur Yves BERNARD : « Il y a effectivement un certain nombre de démarches qui doivent être opérés lors de la création de l’activité de loueur en meublé, chacune de ces démarches doit être inscrite dans un calendrier faute de ne pouvoir être opposée à l’administration fiscale. Elles concernent la déclaration d’existence, l’option à la TVA,
l’option B.I.C. et l’option impôt sur le revenu pour les SARL de famille.

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La déclaration d’existence de l’activité : toute personne physique ou morale, assujettie à la TVA, doit souscrire une déclaration d’existence concernant son activité, elle doit comporter la date de démarrage de l’activité et les options en particulier en matière de TVA et de régime fiscal. Ce point est particulièrement important. Comme vous le savez, le seuil de recettes la première année est apprécié prorata-temporis en fonction du nombre de jours d’activité par rapport à 365 jours. Les investissements étant souvent réalisés de manière à juste dépasser 23 000 ¤, il importe que ce calcul compte bien l’exact nombre de jours d’effet du bail et non pas plusieurs jours en plus ce qui pourrait nous faire passer sous le seuil de 23 000 ¤ ceci nous oblige donc à faire démarrer l’activité le jour exact de la prise d’effet du bail et donc de la signature authentique. Cette déclaration d’existence devant être souscrite dans les 15 jours du démarrage de l’activité, il faut donc que le formulaire soit complété et adressé au greffe dans les 15 jours de la signature authentique ce délai est très court et s’il n’est pas respecté, peut causer d’importants préjudices. Ce que l’on préconise alors et ce à quoi il faut veiller c’est de préparer ces documents avant l’acquisition définitive de telle sorte que le cabinet comptable les ait en sa possession signés avant même la signature de la vente pour qu’il puisse réagir à coup sûr dans les 15 jours de l’acte qui matérialise le début des opérations. Deux documents sont principalement utilisés pour déclarer l’existence de l’activité : un imprimé P0 et un imprimé M0. L’imprimé P0, un « P » comme Personne physique, est utilisé pour les personnes physiques. L’imprimé M0 est utilisé pour la création des sociétés. »

Monsieur Olivier TRIT : « J’en profite pour appuyer sur cet aspect déclaratif car nous nous rendons compte que beaucoup, y compris bien souvent les comptables des clients à qui l’on fait un peu plaisir en leur confiant l’opération, ne maîtrisent pas tout ce qu’il se passe après que l’acte authentique soit signé. Effectivement, à défaut de ne pas avoir déclaré l’existence dans les quinze jours du démarrage de l’activité et d’opérer les différents options c’est le régime de franchise en base qui s’appliquerait, c’est un régime qui sort du champ d’application de la TVA. La première conséquence pour l’investisseur c’est de ne pas pouvoir récupérer la TVA, la seconde conséquence, c’est un investissement qui permettait de générer 23 500 ¤ TTC de recettes car les factures de loyers comportent de la TVA, aura, sous ce régime un loyer sans taxes de 22 275 ¤ avec comme incidence directe, dès la première année de l’acquisition, une perte du statut de la location meublée professionnelle, il faut donc y être extrêmement vigilant. Autre précision concernant la M0 et les sociétés, que ce soit pour les formalités bancaire ou de signature authentique nous avons en règle générale besoin du K-bis, matérialisant l’existence juridique de la société, plusieurs semaines avant la signature notariée. La problématique que l’on a, c’est de mentionner une date de démarrage d’activité sur la M0 de manière à pouvoir faire éditer un K-bis sans savoir quel jour l’activité va réellement démarrer. Cela nous oblige donc à un double formalisme pour les sociétés, à une déclaration d’existence qui s’appelle la M0, où l’on va déclarer une société mais sans activité économique. Une fois que l’on aura passé notre acte authentique, faire un nouveau formulaire qui sera le formulaire M2, qui est un formulaire de mise en activité sur lequel on va effectivement reprendre la date de démarrage d’activité et de cette manière être sûr de satisfaire au prorata de loyer. »

Monsieur Yves BERNARD : « J’insiste, pour finir, sur les options. Les déclarations P0 et M0 font apparaître des options qui sont excessivement importantes, l’option TVA comme on en a parlé et l’option pour le régime réel, si elles ne sont pas correctement manifestées, le risque est d’être placé de plein droit sous le régime micro-bic donc je conseille toujours de les confirmer par un courrier recommandé avec accusé de réception au Centre des Impôts. »

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Monsieur Benjamin NICAISE : « Si je peux me permettre pour conclure ce point. On a aujourd’hui plusieurs centaines de clients qui tournent sous le statut de loueur en meublé professionnel, et nous n’avons aucune tentative d’attaque de l’Administration sur des problèmes de fond. C'est-à-dire savoir s'il y a la kitchenette, savoir le sort des parties communes. On n’a pas d’attaque là-dessus, par contre toutes les attaques viennent sur des problèmes de forme, c’est systématique. Ils attaquent sur des prorata de loyer, sur des problèmes de déclarations qui ont été faites trop tard. Il convient donc d’y prêter vraiment attention car le risque provient principalement de la non maîtrise de cet aspect déclaratif. Je voudrais qu’on aborde maintenant un point qui a beaucoup animé la profession, c’est les problèmes de vente en état futur d’achèvement. On ne va pas revenir sur la faisabilité ou non
du LMP avec des ventes en l’état futur d’achèvement livrables à N + 1 suivant l’acte, je pense que tout le monde est à peu près convaincu, du moins je l’espère, qu’il vaut mieux éviter ce type de montage. Néanmoins aujourd’hui, comme toujours, on voit les choses se caricaturer. On nous a dit : si c’est livré dans l’année, c’est bon. Aujourd’hui c’est ce qui est communément admis, on acte dans l’année de livraison et puis on n'a pas de problème. Malheureusement ce n’est pas aussi simple que ça, on aimerait bien que ce soit le cas, cela nous simplifierait grandement les choses. Maître GERNER, je vous laisse aborder ce sujet qui est un point crucial. »

Maître Frédéric GERNER : « Effectivement, le problème vient de l’appréciation du prorata temporis que l’administration admet lors de l’année de la création de l’activité. L’acquisition de l’immeuble intervient par exemple en février, et le bail entre en vigueur en octobre avec la livraison de l’immeuble, la question est alors très simple, c’est de savoir à quelle date on fait commencer le prorata temporis. Si on le fait commencer en octobre, on est évidemment dans un cas où en année pleine, on respecte le seuil de 23 000 ¤, donc on n’a pas de problème au niveau prorata mais on ne fait aucune déclaration en février. Le problème c’est que l’administration n’a pas défini qu’elle est la date de départ du prorata temporis. Elle dit simplement qu’il faut retenir la date de création de l’activité, et donc on a tous les problèmes qu’on a vus à propos des formalités M0, P0. Qu’elle est la date qu’on déclare comme date de création de l’activité ? L’administration n’a pas dit, et c’est là où l’on commence à rentrer dans des subtilités un peu particulières, qu’au plan des impôts directs, et donc de l’appréciation de la location meublée, il fallait retenir la date de création d’activité mentionnée pour la TVA. Mais il est bien évident que c’est la date qu’elle va retenir prioritairement, puisque c’est celle qu’aura déclarée l’investisseur et qui permettra à l’administration de rejeter la déduction du déficit du revenu global au titre de cette année de démarrage. Pour les besoins de la TVA, on l’a vu, on est obligé de retenir une date qui est celle de l’acte pour pouvoir déduire l’ensemble de la TVA qui est afférente aux frais d’acquisition de l’investissement. Le problème c’est que si on déclare une date qui est la plus tôt possible, c'est-à-dire celle de l’acquisition de l’investissement, on torpille le prorata temporis pour la première année. Que peut-on répondre à l’Administration fiscale ? Simplement que l’esprit du texte qui requiert un seuil de 23 000 ¤, ce n’est pas d’empêcher les schémas de vente en l’état futur d’achèvement, et ça n’est pas d’empêcher que l’année de démarrage de l’activité on ne puisse pas entrer dans le cadre de la location meublée professionnelle. C’était simplement comme on l’a dit tout à l’heure, d’éviter de faire rentrer dans le cadre de ce régime les locations

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saisonnières ou les locations qui concernaient des résidences secondaires ou des locations qui étaient vraiment des locations à titre privatif et pas des locations d’investissement sur lesquelles on fait une location à long terme. On se retrouve dans un flou total sur la question, et plus on a de décalage et d’écart entre l’acquisition de l’immeuble et l’entrée en vigueur du bail, plus on est en risque sur l’année de création de l’activité. Là-dessus on n’a pas de réponse, l’administration ne s’est pas prononcée de manière claire. »

Monsieur Benjamin NICAISE : « Aujourd’hui on a des positions de l’administration concernant l’étape de démarrage de l’activité, on n'en parlait pas plus tard que ce midi à table, qui sont sensiblement différentes. Certains inspecteurs vont considérer que c’est la date d’acquisition de l’immeuble, d’autres vont considérer que c’est la date d’immatriculation, d’autres la date de mise en activité de la société, puisque vous savez que sur les sociétés on peut à la fois faire une immatriculation et ultérieurement une mise en activité. Et puis on en a trouvé un extraordinaire qui considère que c’est la date de signature des statuts. Donc il faut vraiment chercher, toujours par précaution, vous comprendrez qu’on est vraiment sur des points ultra-limite où personne n’a une réponse absolue, mais par précaution il faut vraiment aujourd’hui chercher à faire coïncider l’ensemble des dates, signature de l’acte, facturation des frais, mise en exploitation, c'est-à-dire signature du bail et début d’activité dans tous les sens du terme, que ce soit l’immatriculation, que ce soit la déclaration d’existence en TVA. A partir du moment où on s’écarte des ces points là, on crée du risque. »

Maître Didier GINGEMBRE : « En fait, je voudrais rebondir là-dessus parce qu’on s’aperçoit que cette histoire un peu byzantine démontre qu’il y a un conflit phénoménal entre l’esprit et la lettre du texte. C’est vrai que si on lit strictement le texte, on s’aperçoit que pour pouvoir être qualifié de loueur en meublé professionnel et avoir le droit d’imputer sur son revenu global le déficit qui est généré, il faut respecter la condition des 23 000 ¤ de recette TTC dans l’année. Le problème se pose la première année ou pendant la période des achats dans le cadre d’une VEFA, parce que soit il n’y a pas de recette, soit la recette est ajustée prorata temporis en fonction d’une date qui est différente selon qu’on dise « c’est dès que vous avez créé » ou « dès que vous avez signé la vente » alors même que le bail n’est pas entré en jouissance. Vous avez un déficit la première année parce que vous n’avez pas assez de revenus ou vous n’avez pas encore de produit, et on vient vous dire que parce que le seuil de 23 000 ¤ n’est pas atteint pour cette raison qui est mécanique, structurelle et évidente, que vous avez un déficit de loueur en meublé non professionnel. Et l’année d’après, vous satisfaites à la condition et vous devenez loueur en meublé professionnel, ce qui est quand même fondamentalement absurde. Je ne pense pas que c’est quelque chose qui ait été voulu, historiquement ce qui a dû être voulu, c’est clair, c’est que l’on mesure la notion d’investisseur professionnel en location meublée, au fait que le bail ou les baux qui sont attachés aux locations que vous donnez, génèrent un minimum de recettes annuelles en période courante d’au moins 23 000 ¤. Sinon c’est effectivement faire une interprétation littérale, malheureusement c’est celle que fait l’Administration et celle que font les vérificateurs dans les contrôles. Il faudra qu’un jour on sorte de cette situation, un petit peu absurde où on vient vous dire que parce que vous ne respectez pas mécaniquement la lettre du texte, le seuil de 23 000 ¤, alors qu’on sait pertinemment que vous le respecterez après, parce que vous avez peut être déjà signé un bail, qui vous garantit généralement des loyers avec un exploitant d’au moins 23 000 ¤ annuels, on vous dit : « la première année ce n’est pas de chance vous n’avez pas le seuil de recette donc

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vous êtes non professionnel, il ne peut pas être imputé sur votre revenu global. Pire d’ailleurs, parce qu’ils peuvent dire « vous étiez loueur non professionnel et vous passez loueur professionnel donc le déficit qui n’est pas imputable sur le revenu global, il n’est même pas reportable sur les revenus de votre activité professionnelle l’année suivante ». C’est une scorie historique mais évidemment dans l’administration on en profite puisqu’on est
en présence d’un régime qui a évolué avec le temps par strates successives et qui n’est pas homogène dans sa conception aujourd’hui, il faut espérer que ça fera partie des choses qui seront corrigées ; l’ennui c’est que c’est une correction qui n’est pas dans le sens des intérêts du Trésor, donc on ne peut pas s’attendre à ce qu’elle soit faite spontanément par l’administration fiscale. »

Maître Jean-Louis LE BOULC’H : « J’apporterai un tout petit complément à ce qui vient d’être dit. Quand on est en face d’un entrepreneur individuel, une personne qui fait l’acquisition en nom propre, effectivement le problème est un peu limité puisque qu’il est réputé déclarer son début d’activité dans les quinze jours du début d’activité donc il marque lui-même par sa déclaration d’existence son début d’activité. Quand on est en présence d’une personne morale, comme on l’a dit tout à l’heure, il y a un décalage possible entre la création de la société et le début d’activité. Des redressements commencent à fleurir sur ce thème, autour de la notion de début d’activité, compte tenu de l’interprétation restrictive faite par les services fiscaux qui se réfèrent à la date de création de l’entreprise ou de la société. Nous opposons alors à l’Administration l’instruction du 1er septembre 1996 qui précise que pour qu’il y ait début d‘activité le contribuable doit disposer des immobilisations nécessaires et doit commencer les premières opérations commerciales d’exploitation, telle que vente ou prestations de services. Si je suis un chauffeur de taxi, je ne peux pas commencer mon activité tant que l’on ne m’a pas livré mon taxi ;si je suis marin pêcheur, je ne puis aller à la pêche tant que l’on ne m’a pas livré mon chalutier. Je ne peux pas travailler si je n’ai pas d’outil. Il convient cependant d’être particulièrement prudent dans la mise en ½uvre des dossiers, compte tenu des incertitudes qui subsistent sur cette notion de début d’activité. »

Monsieur Olivier TRIT : Pour juste résumer en quelques secondes notre problématique de VEFA, comme nous l’a dit Maître GERNER, on n’a pas de position de l’Administration fiscale qui nous dit aujourd’hui à quel jour elle va commencer à calculer le prorata temporis, quelle que soit la date mentionnée sur la déclaration d’activité. Ce qui fait que, par mesure de prudence, on fait coïncider la date de démarrage d’activité, inscrite sur les formulaires M0 ou P0 avec la date de prise d’effet du bail pour satisfaire la première année au prorata temporis de loyer. En terme de TVA, la notion de démarrage d’activité, elle, est déjà définie comme le jour où l’on a engagé les premières dépenses en vue réaliser des opérations taxables. Ce qui veut dire qu’en TVA, on devrait procéder à une déclaration d’existence et donc a une renonciation à la franchise dès l’acte authentique : on ne le fait pas. Pourquoi ? Pour satisfaire au prorata temporis de loyer. C’est à dire que quand on fait de la VEFA, y compris dans l’année, on doit choisir entre le risque éventuel de perdre la TVA qu’on va engager au moment de la signature notariée, cela peut être une partie de la TVA sur immobilisation ou la TVA sur les frais d’établissement pour satisfaire au seuil de recettes prorata temporis la première année c’est-à-dire qu’il faut choisir entre l’impôt direct et la TVA, lequel des deux on risque de perdre, ce qui fait qu’aujourd’hui le mauvais mariage entre LMP et VEFA se
matérialise par cette absence de position de l’Administration fiscale. »

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Monsieur Benjamin NICAISE : « Si je comprends bien, Olivier, quand on fait de la VEFA avec acte et livraison dans l’année mais avec dates différentes, il faut choisir son risque. On doit prendre un risque en matière de TVA ou un risque en matière d’impôt direct lié à un problème de prorata temporis. »

Monsieur Olivier TRIT : « absolument ».

Maître François-Régis PUJOL : « Juste un mot, pour ne pas que des mauvaises idées viennent à certains. On parle de loyer, certains s’imaginent qu’en payant un loyer, une indemnité, appelons cela comme on veut, en attendant la livraison du bien le tour est joué, qu’il suffirait que le locataire, très généreux, verse un loyer pendant la phase de construction. Malheureusement, sauf avis contraire, ce n’est pas du loyer, c’est une indemnité qui n’est pas considérée comme du loyer. »

Maître Jean-Louis LE BOULC’H : « Considérez ce qui est versé par l’exploitant ou propriétaire devient du loyer à partir du moment seulement ou l’immeuble est achevé. Tant que l’immeuble n’est pas achevé, c’est une indemnité, c’est tout ce qu’on veut mais ce n’est pas du loyer ».

Monsieur Olivier TRIT : « On va terminer sur cette problématique du VEFA dont on a vu qu’elle était assez épineuse et qu’elle n’avait aujourd’hui pas de solution optimisée en terme fiscal. On ne peut pas faire de VEFA n+1, on le savait, mais y compris n, sans avoir un risque fiscal. Donc cela nous oblige à faire de l’achevé. On va venir maintenant à quelques aspects pratiques du compte d’exploitation, l’amortissement que va traiter Maître LE BOULC’H, la taxe professionnelle et l’adhésion en centre de gestion qui seront traités par Monsieur BERNARD. »

Maître LE BOULC’H : « Là encore une fois, je vais être bref sur l’amortissement. On ne peut pas créer de déficit fiscal avec l’amortissement des biens donnés en location car il existe une disposition du Code Général des Impôts qui est l’article 39 C qui nous l’interdit. Que nous dit l’article 39 C ? Que les amortissements sont déductibles dans une limite égale à la différence entre le montant du loyer et les autres charges afférentes au bien loué. Ce qui veut dire qu’en pratique, quand on a une location, on doit pratiquer l’amortissement comptable parce qu’on a une obligation légale de comptabiliser l’amortissement, mais que si cet amortissement se traduit par un déficit fiscal, on doit réintégrer ce déficit fiscal. Et cette réintégration s’effectuait le plus souvent sur la même ligne que la réintégration des amortissements réputés différés en période déficitaire qu’on appelait les ARD. Il se trouve que, dans les tableaux de simulation proposés aux investisseurs, on parlait même d’ARD. Il y avait donc une confusion entre les deux choses. En effet, alors que l’article 39 C impose une obligation légale de réintégration, le dispositif des ARD constitue un choix laissé au contribuable afin de faire échec à la règle de prescriptibilité des déficits. Jusqu’à l’année dernière, on avait cinq ans pour imputer les déficits fiscaux et donc quand on transformait du déficit en amortissement réputé différé, on pouvait grâce à cette technique des ARD reporter cette quote-part de déficit indéfiniment. La confusion entre les deux dispositifs a été à l’origine d’analyses inutilement pessimistes sur la pérennité du statut de loueur en meublé. En fait, pas du tout. Ce qui a été supprimé, c’est le dispositif des ARD, ce n’est pas du tout celui du LMP qui reste absolument identique. Que se passe-t-il lorsque les réintégrations ont été opérées à tort sur la ligne relative aux ARD ? Et bien, il ne se passe pas grand chose puisque la Loi a prévu dans sa grande sagesse, pour une fois, de permettre d’imputer sans limitation de délai les amortissements qui avaient été réintégrés jusqu’au 31 décembre. Autrement dit, le

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stock d’amortissement va pouvoir continuer à être imputé. Par contre, on a toujours, et il faut le savoir l’obligation de réintégrer les amortissements des biens donnés en location, ce qui fait que rien n’a changé dans le cadre de la Loi de finance pour 2004. Nous sommes dans un dispositif qui est celui d’une réintégration obligatoire qu’on doit opérer chaque année. Donc, vous voyez, c’est une problématique assez complexe, mais surtout, tordons le cou à l’idée que la suppression des ARD a affecté directement le dispositif de l’article 39 C. Ce dispositif subsiste et continuera à subsister jusque ce que la Loi change. Il ne faut pas faire dire à la Loi ce qu’elle n’a pas dit. Maintenant, je crois qu’il est important d’avoir une précision sur la façon dont on opère la réintégration. Puisqu’on n’a plus de ligne ARD, on va l’opérer sur les prochains imprimés soit sur la ligne réintégration diverse, soit si on prévoit une ligne amortissements non déductibles sur la ligne amortissements non déductibles mais on calculera évidemment cette réintégration en prenant à chaque fois en compte les loyers et les autres charges afférentes au bien loué. Donc, c’était la précision que je voulais donner sur ce changement pour vous rassurer surtout et pour vous dire que de ce point de vue là, rien n’a changé dans le cadre de la Loi de finance. Ce qui va devoir changer, c’est la rédaction de l’article 31 de l’annexe 2 du Code Général des Impôts qui précise, à un moment donné, qu’il y
a une assimilation, en fin d’activité locative, des amortissements réintégrés sur le fondement de l’article 39 C aux amortissements réputés différés, comme ces ARD ont disparu, il va bien falloir que le législateur modifie l’annexe 2 du Code Général des Impôts. »

Monsieur Olivier TRIT: « Merci pour cette clarification Maître LE BOULC’H, on va passer sur la problématique Taxe Professionnelle et Centre de Gestion agréée, les avantages que l’on peut obtenir par les adhésions aux Centres de Gestion et les principes de cotisation en Taxe Professionnelle. »

Monsieur Yves BERNARD : « Juste une petite remarque sur ce qu’a dit Maître LE BOULC’H, les amortissements en question ne sont effectivement pas des ARD, sur le plan pratique, il ne fallait pas, avant la suppression de l’ARD, mettre ces amortissements sur la ligne ARD. On les mettait déjà dans la ligne amortissements non déductibles en vertu de l’article 39 C. Beaucoup d’experts-comptables ne faisaient pas comme cela. Il y a quand même une conséquence qui est un petit peu fâcheuse, c’est que si vous êtes soumis à charges sociales, il faut savoir que le résultat social est différent du résultat fiscal et que les ARD ne sont pas pris en compte sur le plan social. Donc vous avez un retraitement à faire au niveau social des ARD et vous allez augmenter la base de calcul des charges. Alors après, allez expliquer aux organismes sociaux que ce ne sont finalement pas des ARD, on n’en sort plus. La Taxe Professionnelle donc : La base de la taxe est constituée par deux éléments ; les biens passibles d’une taxe foncière et les immobilisations non passibles d’une taxe foncière. Ceci est valable pour les loueurs en meublé professionnels ou non d’ailleurs, bien que Maître LE BOULC’H nous parlera peut-être tout à l’heure de la position contestable de l’Administration sur l’imposition de la taxe professionnelle des loueurs en meublé non professionnels. Les immobilisations passibles d’une taxe foncière ce sont les immeubles, non passibles d’une taxe
foncière c’est le mobilier. Tous les ans, on a normalement à remplir pour déterminer les bases de taxe professionnelle la déclaration 1003 qui est derrière moi. Dans le cadre des loueurs en meublé, la base en taxe professionnelle est nulle, dans la mesure où, normalement, c’est l’utilisateur du bien qui est soumis à taxe professionnelle, notre investisseur, lui, loue à un exploitant lequel utilise le bien pour le louer à des personnes âgées, étudiants ou autres qui est donc le réel utilisateur. Donc la base de taxe professionnelle est normalement nulle pour le loueur en meublé. La seule chose, c’est que vous avez probablement vu des taxes professionnelles chez vos clients parce que le législateur a prévu dans ce cas une cotisation

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minimale. La cotisation minimale est de l’ordre de 350 ¤ en moyenne, vous savez que la taxe professionnelle est une taxe régionale, elle dépend donc des collectivités locales en ce qui concerne les taux et la base de la valeur minimale. Donc, je ne saurais trop vous inciter à contrôler les taxes professionnelles de vos clients loueurs en meublé parce qu’il n’est pas rare de voir l’administration demander des taxes professionnelles trop fortes sous prétexte qu’elles prennent en base la valeur locative des immobilisations passibles d’une taxe foncière alors que normalement c’est à l’exploitant de la supporter, j’ai rencontré cela sur Brest et sur Lyon et on a eu un mal fou à la récupérer. »

Monsieur Olivier TRIT: « On a souhaité faire cette petite précision, parce qu’on n'attache pas toujours d’importance à ce type de déclaration annexe, mais entre un plafonnement à la valeur ajoutée et une taxe professionnelle minimum, on peut passer rapidement de 300 à 700 ¤ et une économie de 400 ¤ par an, ce n’est pas complètement négligeable. Un loueur en meublé investissant sur plusieurs sites ne doit par ailleurs donner lieu qu’à un seul assujettissement à la taxe professionnelle minimum sur le site de son activité principale. »

Monsieur Yves BERNARD : « J’ai effectivement oublié d’en parler, mais c’est le loueur en meublé qui est soumis à la taxe professionnelle et non les immeubles. Donc un loueur en meublé qui a plusieurs sites dans différentes régions pourra se voir appeler par l’Administration des cotisations minimales au titre de ces différentes régions alors qu’il n’est soumis qu’à une seule cotisation minimale de Taxe Professionnelle. Donc, cela aussi, ce sont des choses à regarder. J’ai connu cela dans le cadre par exemple de SARL de famille qui avaient leur siège social à Lille et l’établissement principal à Brest, on appelait deux cotisations minimales, l’une à Lille l’autre à Brest et on a finalement le dégrèvement d’une des taxe Professionnelle. »

Maître LE BOULC’H : « Ce qui est paradoxal dans cette affaire c’est qu’on va réclamer des cotisations de taxes professionnelles à des personnes qui sont des loueurs en meublé non professionnels. Et il est clair aussi que si on se réfère aux dispositions qui régissent la taxe professionnelle, on ne peut être assujetti à la taxe professionnelle que quand on exerce une activité professionnelle de façon habituelle, activité professionnelle non salariée, j’entends. Alors il est vrai que j’ai contesté le principe de l’assujettissement à la taxe professionnelle, en commençant par le Tribunal Administratif de Pau devant lequel j’ai soutenu : « lorsque je suis un investisseur et que je donne un logement en location à un exploitant de résidence de tourisme, ce n’est pas moi que exerce l’activité d’hébergement, c’est le gestionnaire qui est d’ailleurs imposé à la taxe professionnelle. » Vous ne pouvez pas m’imposer deux fois. L’administration Fiscale a contesté cette analyse en soutenant que si le gestionnaire est imposé sur la valeur locative des locaux, le loueur en meublé est imposé sur l’activité. J’ai alors rétorqué que je ne voyais pas en quoi le simple fait de signer un bail commercial pouvait être regardé comme correspondant à l’exercice de l’activité. Ce n’est pas une activité. Je n’ai pas de personnel. Je ne mets en ½uvre aucun moyen matériel et intellectuel, je signe un bail. Et même parfois ce bail me dispense d’assister aux assemblées générales de copropriétés. Donc, je suis encore moins impliqué dans la gestion de mon activité qu’un propriétaire foncier et c’est sur cette base là que j’ai gagné mes contentieux devant notamment le Tribunal Administratif de Pau. L’Administration a interjeté appel devant la Cour d’Appel de Bordeaux puis on a prononcé les dégrèvements peu avant la date fixée pour l’audience. Autrement dit, oui on peut contester les taxes professionnelles des personnes qui sont dans le cadre de résidence en gestion par bail lorsqu’elles sont loueurs non professionnels. La question qui se pose, c’est peut-on aller plus loin ? Peut-on contester aussi la taxe professionnelle des loueurs en meublé professionnels ? Alors, vous allez me dire, c’est absurde, parce qu’à partir du

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moment où on revendique la qualité professionnelle, vous n’allez pas demander à être en même temps exonéré de cette taxe professionnelle. Je dis, ce n’est pas plus absurde de demander le dégrèvement des cotisations de taxes professionnelles des loueurs en meublé professionnels que pour l’Administration de taxer à la taxe professionnelle des loueurs en meublé non professionnels, puisqu’on écarte le critère du professionnalisme fixé par l’article 151 du Code Général des Impôts pour la taxe professionnelle, écartons-le totalement. Il ne faut pas que l’Administration dise : il m’intéresse dans certains cas et je le rejette dans d’autres cas. Il faut que les règles du jeu soient les mêmes. Donc, oui, on peut contester. Est-ce qu’on le fait en pratique ? Très rarement, parce que comme on l’a dit très justement tout à l’heure, ce sont des cotisations peu élevées qui sont déductibles et que les honoraires d’avocat simplement pour aller devant le Tribunal Administratif seront plus chers que le montant de la taxe professionnelle. Ceci étant dit, quand on en fait une question de principe, pourquoi pas.

Monsieur Olivier TRIT : « Merci pour cette proposition, on va laisser la parole à Monsieur Yves BERNARD, pour brièvement parler d’une possibilité qui est ouverte aux loueurs en meublé professionnels, et non professionnels, d’adhérer à des Centres de Gestion Agrées. »

Monsieur Yves BERNARD : « Oui, c’est une astuce que vous connaissez tous. Les Centres de Gestion Agréés c’est la même chose que les Associations de Gestion Agréées mais pour les BIC. L’intérêt de ces Centres de Gestion Agréés, c’est l’abattement de 20 % sur le résultat de notre BIC. Cet avantage n’a pas grand intérêt puisqu’en règle générale, on a à faire à des gens qui sont en déficit ou qui sont avec un résultat fiscal égal à zéro, mais il y a également un deuxième avantage qui est la réduction d’impôt accordée pour les frais de tenue de comptabilité et d’adhésion à un Centre de Gestion. Les frais de tenue de comptabilité ne sont pas élevés, certes, mais ils permettent d’être très peu élevés grâce à cette réduction d’impôt. Pour ce faire, il y a quand même une petite condition, c’est qu’il faut être soumis à un régime réel BIC sur option, il n’est donc pas applicable aux sociétés qui sont obligatoirement au réel, c’est à dire qu’il s’applique pour les loueurs en meublé exerçant en nom propre. S’ils optent pour un régime réel, ils peuvent bénéficier de cette réduction d’impôt, elle est de 915 ¤ annuels maximum, 915 ¤ par an sur vingt ans, cela fait plus de 100.000 Francs, ce n’est pas négligeable. »

Monsieur Olivier TRIT : « L’adhésion à un Centre de Gestion est aussi applicable aux loueurs en meublé non professionnels dans les mêmes conditions. Petite particularité cependant lorsqu’on affaire à des pluri-actifs, c’est-à-dire des gens qui ont déjà une activité BIC et qui créeraient une nouvelle activité BIC par un statut de loueur en meublé professionnel, l’abattement de 20 % serait calculé sur le cumul des revenus BIC. Le risque est donc par un déficit BIC qui viendrait s’imputer sur un résultat BIC existant de diminuer au global pour cet investisseur l’impact des 20 % d’abattement sur le résultat car la base de calcul va baisser. Donc faisons adhérer les loueurs en meublé professionnels en nom propre et les LMNP à des Centres de Gestion Agréés sauf s’ils sont déjà BIC et déjà adhérent pour leur activité professionnelle principale. On va venir maintenant sur un thème que va nous développer Maître LE BOULC’H relatif à location en meublé professionnelle et à l’assujettissement ou le non-assujettissement à l’impôt de solidarité sur la fortune. »

Maître Jean Louis LE BOULC’H : « Je vais essayer d’être bref encore une fois. Les loueurs en meublé professionnels pour l’ISF sont soumis non pas à deux conditions mais à trois

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conditions cumulatives pour que les biens soient regardés comme professionnels. Non seulement, il faut réaliser plus de 23.000 ¤ de recettes annuelles et être immatriculé au registre du commerce mais il faut également que les résultats tirés de l’activité représentent plus de 50 % des revenus professionnels d’activité du foyer fiscal. Alors cette condition va, bien évidemment, interdire le plus souvent de se prévaloir de la qualification professionnelle des biens pour l’ISF car beaucoup ne vont pas déclarer de revenus. Cela n’aura cependant pas trop
d’incidence dans la majorité des cas et pendant de nombreuses années parce qu’on aura des biens non professionnels mais on aura également en contrepartie un passif qui va venir en déduction et si on a souscrit un crédit in fine, le crédit in fine va maintenir la totalité de l’endettement intangible jusqu’à la date ultime du remboursement de l’emprunt. Et c’est seulement après que se posera la question mais après peut-être que nos clients seront retraités et pourront faire valoir la condition des 50 % du revenu professionnel. Se pose néanmoins une question sur laquelle les avis sont un peu partagés, c’est savoir si on doit prendre en compte pour le calcul des 50 % les pensions de retraite, parce qu’on nous dit qu’il y a lieu de prendre en compte tous les revenus d’activités, tous les revenus professionnels mais on nous dit également les revenus relevant de la catégorie des traitements et salaires. Or les pensions de retraite relèvent au plan technique de la catégorie des traitements et salaires. Mais ce ne sont pas pour autant des revenus d’activité. Donc il est clair que la thèse selon laquelle les pensions de retraite ne devraient pas être prises en compte est défendable, mais malheureusement, on ne peut parler qu’au conditionnel. Alors je voudrais évoquer sur l’ISF un deuxième point qui est celui des sociétés. Lorsque l’on crée une SARL de famille, comment cela se passe parce que là, on n’est pas propriétaire des biens, on est propriétaire de parts sociales. Est-ce que ces parts sociales sont susceptibles de représenter des biens professionnels ? Là nous avons une réponse ministérielle qui nous a un petit peu inquiétée, qui est la réponse ministérielle ZOCCHETTO et qu’à dit cette réponse ? Elle a dit que les parts des SARL de famille dont l’activité était la location meublée ne pouvaient pas être regardées comme des biens professionnels pour l’ISF sauf les parts détenues par le gérant et sous réserve que le gérant exerce dans la société son activité professionnelle principale. Cela, c’est un petit peu délicat puisque, est-ce qu’on peut considérer que l’exercice de fonction de gérant d’une société correspond réellement à une activité professionnelle ? Alors certains pensent que oui en disant : au fond, il est gérant donc il exerce un mandat social mais quand on regarde la réalité de son activité on voit que ses bilans sont établis par son expert comptable, les assemblées générales, les PV sont évidemment établis par son avocat et lui, il n’a qu’à signer les bilans et les PV d’assemblée. Bien entendu il est possible de soutenir que c’est une activité professionnelle principale quand on a pas d’autre activité, mais il semble prudent, pour les dossiers significatifs, de faire acquérir par le loueur en meublé professionnel un ou plusieurs biens meublés qu’il gère en direct, pour lesquels il cherche des locataires, passe les annonces, s’occupe de l’entretien, de l’accueil des locataires, de la conclusion des baux, etc. de sorte qu’il soit possible de démontrer qu’il s’agit d’une véritable activité confortant la notion de gérance active. Vous voyez qu’il y a bien quand même une question qui se pose et savoir si on est trop prudent ou pas assez prudent, je préfère être trop prudent quand il y a véritablement un enjeu. Enfin, le dernier point que je voudrais évoquer, c’est le comptes courant d’associé parce que le compte courant d’associé, on le voit dans les crédits amortissables apparaître dès le début et dans les crédits in fine apparaître lors du remboursement puisqu’on va utiliser un contrat de capitalisation ou un contrat d’assurance vie pour rembourser la banque, donc on va substituer à un passif bancaire un passif de compte courant d’associés. Est-ce que ce compte courant d’associés doit être déclaré pour l’ISF ? Ce n’est pas un bien professionnel, bien entendu c’est

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une créance d’une personne physique sur une personne morale. Pour l’Administration fiscale, le plus souvent elle répond oui, bien entendu c’est une créance. Mais la question qui se pose est celle de la valeur à déclarer lorsque la société a des fonds propres très largement négatifs en raison de l’accumulation des pertes en report à nouveau débiteur, situation de déséquilibre financier faisant planer un doute sur la valorisation du compte courant d’autant que la société est dans l’impossibilité matérielle de procéder à son remboursement. Or l’article 666 du Code Général des Impôts précise que les droits d’enregistrements sont assis sur les valeurs. Il apparaît possible dans ces conditions de soutenir que dans la situation ainsi évoquée le compte courant soit déclaré pour une valeur symbolique, puisque, compte tenu de la situation financière de la société, il n’est ni cessible ni remboursable, mais cette position n’est pas toujours admise par l’administration ce qui entraîne certains risques de contentieux. Il y a évidemment une solution pour régler ce problème c’est de capitaliser les comptes courants puis de faire une réduction de capital que l’on pourrait appeler un coup d’accordéon de sorte que le compte courant disparaisse et qu’en même temps, on satisfasse à l’obligation de reconstitution des fonds propres lorsqu’on a perdu la moitié du capital social. Vous voyez en matière d’ISF il y a un certain nombre de choses à dire. Il faut être prudent car certains de nos clients sont très concernés par cette problématique ISF, j’ai même des investisseurs qui ont fait ces opérations uniquement pour l’ISF, pas du tout pour faire de la défiscalisation BIC, parce qu’ils ont vendu une entreprise, parce qu’ils ont un gros capital, parce qu’ils ont gagné au loto et qu’ils voulaient créer un outil de travail et des biens professionnels non soumis à l’ISF. Voilà, je n’irais pas plus loin sur l’ISF. »

Monsieur Olivier TRIT : « Merci Maître. On va maintenant aborder avec Maître PUJOL l’ensemble des problématiques successorales, hors le démembrement de parts sociales que traitera Maître LE BOULC’H, tout ce qui concerne donc l’abattement sur les droits, le fractionnement et le différé de paiement ainsi que la déductibilité sur les loyers des droit payés. »

Maître François-Régis PUJOL : « De la même manière, on l’a vu pour l’ISF, on va avoir un certain profil d’investisseur qui va envisager des transferts de patrimoine à moindre coût. Dorénavant en succession, on peut avoir les biens transmis estimés pour seulement la moitié de leur valeur quand il s’agit d’outils professionnels assujettis aux BIC ou aux BNC. Le loueur en meublé professionnel que l’exploitation soit en société ou en entreprise individuelle verrait ainsi l’assiette des droits de mutation à titre gratuit que ses héritiers auraient à payer diminuer de moitié. Il y a deux cas distincts avec des contreparties différentes pour bénéficier de ces dispositions. Pour les sociétés : il faut un engagement de conservation de titres pendant six ans par les héritiers et au surplus, et c’est là que ce n’est pas simple, l’obligation d’avoir l’un des associés qui exerce, à proprement parler, son activité principale au sein de cette activité avec là aussi, comme on l’a vu tout à l’heure et qui complique la situation, l’obligation d’en sortir la majorité de ses revenus professionnels. Si c’est une donation qui est faite en nom propre, on n’a pas de condition de durée de possession si c’est une création et on peut donc transmettre à son ou ses donataires, quel que soit le lien de parenté, la totalité des biens de l’activité en question avec une assiette pour la fixation des droits de mutation réduite de moitié. Aujourd’hui, juste une parenthèse, on a jusqu’à fin juin 2005 une autre réduction de moitié de toutes les donations, des droits cette fois. Autrement dit, on a un créneau, une fenêtre pour toute personne, on verra qu’on l’a pour toute personne de moins de 65 ans puisque c’est un dispositif permanent, une fenêtre par laquelle des donations en toute propriété « d’entreprises », d ‘exploitation en meublé professionnel qui verra la taxation assise sur la moitié de la valeur des biens et les taxes réduites également de moitié, sachant qu’en

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ligne directe on peut arriver jusqu’à 40 % de droit de donation, on va faire tomber sérieusement la taxation. Il y a un autre dispositif permanent et cumulable avec ces abattements qui est le paiement fractionné et différé des droits de successions ou de donations qui va permettre de ne pas avoir à payer les droits pendant les cinq premières années, en ne payant que l’intérêt qui est aujourd’hui que de 0,7 % par an et de ne payer que pour les dix années suivantes en vingt semestrialités le montant des droits toujours assujettis à ces 0,7 % d‘intérêt. Autrement dit, c’est un crédit quasi gratuit que nous offre l’Administration et un étalement considérable du paiement des droits, éventuellement minorés fortement tel que je viens de vous l’exposer rapidement. Les frais financiers et les droits eux-mêmes de donation ou de succession sont évidemment déductibles du revenu des associés ou de loueurs considérés. Donc, dans l’établissement de son bilan annuel il aura à constater les charges résultantes de ces impôts qu’il aura payés. Une parenthèse pour dire qu’il est évident qu’il n’y aura aucun intérêt de faire prendre en charge les droits par le donateur. »

Maître LE BOULC’H : « En société, l’ennui c’est qu’un des héritiers ou donataire est obligé d’exercer son activité principale dans cette exploitation ce qui n’est pas notre cas de figure et cela marchera probablement jamais alors que si c’est une donation d’entreprise ou un legs d’entreprise en nom propre, là, on n’a plus cette obligation. Il faut que l’un des héritiers continue l’exploitation, c’est-à-dire qu’il va continuer à louer. Mais cela ne nécessite pas que ce soit son activité principale permanente etc… »

Monsieur Olivier TRIT : « On a là un outil de gestion de la transmission qui va permettre de cumuler à la fois une diminution des droits de moitié voire plus temporairement et surtout le paiement et l’étalement du paiement de ces droits sur quinze ans. Pour des investisseurs à gros patrimoine où effectivement des problèmes de transmissions peuvent se poser aujourd’hui, une réponse particulièrement performante leur est alors offerte qui va permettre de transmettre un patrimoine quel que soit sa taille sans aucun effort financier. »

Maître François-Régis PUJOL : « Comme le disait Maître LE BOULC’H tout à l’heure pour l’ISF, je ne crois pas que l’investisseur moyen en LMP qui investit 400.000 Euros, il faille faire tourner le montage autour de cette problématique de succession. Peut-être dans un second temps, quoique lorsque l’on calcule les droits sur 400 000 ¤ de patrimoine transmis on se rend compte du réel impact. Après on peut tomber sur le cas spécifique d’investisseurs qui par exemple n’ont pas d’héritiers en ligne directe ou faire tourner un montage sur cette problématique et sur des montants beaucoup plus lourds, cela peut alors devenir particulièrement intéressant mais dans ce cas, il faut le faire, par exemple en étant accompagné de Maître LE BOULC’H parce qu’on est quand même sur des montages qui sont particulièrement coûteux pour l’Administration fiscale. »

Monsieur Olivier TRIT : « Pour terminer sur cette problématique successorale au sens large, on va donner la parole à Maître LE BOULC’H sur une autre façon d’aborder la succession que ces dispositifs, l’utilisation des techniques de démembrement. »

Maître LE BOULC’H : « Je vais simplement parler du démembrement dans le cadre de la création de société même si le démembrement, lorsqu’on acquiert en direct, peut également être envisagé. Il est vrai que la création d’une société facilité la transmission du patrimoine, puisqu’elle permet de donner des parts sociales et non un bien immobilier, limitant ainsi sensiblement la valeur prise en compte pour le calcul des droits, d’autant que la technique du

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démembrement permet d’optimiser ce schéma en attribuant aux enfants la nue-propriété des parts sociales, leur donnant ainsi vocation à devenir pleins propriétaires au décès de leurs parents. La Loi de finance pour 2004 a encore amélioré le barème applicable aux transmissions de nue-propriété qui sont encore plus favorables puisque, par exemple, entre 51 et 60 ans, on ne retient que 50 % de la valeur en pleine propriété, on voit bien l’impact que
cela peut avoir sachant qu’on va donner des parts sociales qui le plus souvent sont retenues pour 8.000 Euros parce qu’on aura un actif et un passif qui se neutraliseront, on voit bien tout l’intérêt du dispositif. Ce qu’il faut savoir cependant, c’est que cela crée deux problèmes. Le premier problème c’est qu’on va avoir deux collèges d’associés, les associés titulaires de droit en usufruit, donc les parents et les associés titulaires de droits en nu-propriété, les enfants. Le plus souvent, cela va très bien se passer dans les Assemblées Générales mais si on ne prévoit pas de dispositions spécifiques dans les statuts, on va avoir le problème que les parents ne pourront voter que pour les résolutions relatives à l’affectation des résultats puisqu’ils ont vocation à percevoir les fruits civils, alors que les enfants nus-propriétaires voteront pour toutes les autres résolutions. Imaginer un conflit parents-enfants qui souvent ne viendra pas des enfants mais des conjoints des enfants qui ne sont pas toujours des morceaux choisis, qui sont parfois des pièces rapportées, on s’aperçoit que cela peut créer des difficultés. Alors ce
qu’il faut faire dans ces cas là c’est protéger nos clients, les parents, en prévoyant dans les statuts de leur conférer, parce que la Loi nous y autorise, des droits de vote sur la majorité des résolutions. Moi, je suis partisan de ne pas totalement priver les enfants de droits de vote, mais de leur laisser des droits de vote marginaux. Si on veut appeler la Sarl Chanteclair au lieu de l’appeler la Sarl La Rose, l’exercice des droits de vote conférés aux enfants nu-propriétaires n’est pas susceptible de contrarier le fonctionnement de la société et de créer une situation de blocage. Il importe donc de prévoir dans les statuts de réserver aux associés titulaires de droits en usufruit l’exercice des droits de vote les plus importants afin d’éviter une situation de blocage. Il faut savoir que les enfants vont avoir une énorme frustration parce qu’ils vont être associés nu-propriétaires jusqu’à l’âge de leur retraite pratiquement parce que leurs parents vont avoir la mauvaise idée de mourir à 95 ans alors qu’ils vont voir
tout ce patrimoine sans pouvoir avoir autre chose que la vision de ce patrimoine. Ils n’en auront pas les fruits. Donc, c’est quand même très frustrant surtout pour les brus et les gendres. Donc attention à cette problématique.
Deuxième inconvénient, c’est sur le plan fiscal parce qu’il faut savoir que la doctrine administrative considère que le véritable associé ce n’est pas l’usufruitier, c’est le nu-propriétaire et se fondant sur les dispositions du Code Civil, elle a un discours un peu singulier qui est de dire : je reconnais que les bénéfices vont vers l’usufruitier mais par contre les déficits vont vers le nu-propriétaire. Pourquoi ? Parce que la Loi nous dit que le nu-propriétaire, l’associé doit contribuer aux dettes sociales. Et donc l’Administration commet une petite confusion entre la notion de dette et la notion de perte. Elle assimile les deux. C’est vrai que c’est gênant parce que si on a des enfants qui ne sont plus dans le foyer fiscal et que c’est eux, fort peu imposables qui se voient imputer les déficits fiscaux, on a tout faux. Par contre l’Administration admet qu’on puisse déroger à ces règles en prévoyant une convention de répartition du résultat qui autorise l’affectation des pertes aux associés usufruitiers. Il faut la motiver, il faut qu’elle respecte les dispositions du Code civil, on sait très bien faire cela. Les types de conventions que l’on fait sont sur mesure à chaque fois mais cela permet de régler cette difficulté. Donc la technique du démembrement est intéressante mais il faut la manier avec précaution. »

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Monsieur Olivier TRIT : « Merci beaucoup, après cet exposé sur le démembrement dont on pourra résumer que c’est quelque chose de particulièrement intéressant mais qui doit être géré avec l’appui de professionnels maîtrisant très bien cet environnement, on va venir maintenant sur l’assujettissement social des loueurs en meublé professionnels qu’Yves BERNARD va nous expliquer avec les caisses, les taux, les principes, les cotisations minimales qui vont nous intéresser principalement pendant les années de déficit ou de résultat nul, les modalités de fonctionnement et la contrepartie, c’est comment utiliser cette couverture sociale du loueur en meublé professionnel. »

Monsieur Yves BERNARD : « Vous avez un tableau qui récapitule tous les taux de charges sociales des travailleurs non salariés, tout artisan, tout commerçant doit effectivement cotiser aux charges sociales des travailleurs non salariés. Vous voyez dans ce tableau la notion de résultat social qui sert à calculer les cotisations, j’en ai parlé tout à l’heure avec le problème des ARD, il est pour les loueurs en meublé égal au résultat fiscal qui est en général déficitaire quelques années puis nul avec le phénomène des amortissements réintégrés. La base de calcul
étant déficitaire ou nulle, l’investisseur ne se verra appeler que les cotisations minimales que nous avons répertoriées caisse par caisse. Prenons différents cas, un loueur en meublé en nom propre par exemple qui n’a pas d’autre couverture sociale que celle résultant de son activité de loueur en meublé, car il a vendu sa société et n’a plus de revenus ni encore de retraite, et dont le résultat social est égal à zéro. Il se verra appliquer des cotisations pour 2004 de 1189.5 ¤. Sur mon tableau, cela correspond à 42 ¤ +313,50 ¤ +774 ¤ + 60 ¤, en contrepartie il bénéficiera d’un couverture totale y compris d’assurance maladie. Si ce loueur en meublé, cette fois, est par ailleurs salarié, c’est à dire qu’il a une couverture sociale du régime général, il échappera à la cotisation minimale maladie donc il n’aura que les 42 ¤ de formation professionnelle continue et la cotisation vieillesse, ce qui fait des cotisations sociales de 355,5 ¤ pour 2004, c’est donc relativement faible. On créait, il y a quelques années, des structures sociétaires, des SARL de famille pour essayer d’échapper aux charges sociales. Cela a été une motivation, je pense, cela l’est peut-être toujours un petit peu. Je ne suis pas sûr que cela soit toujours très utile. Mais c’est possible, seulement quelques petites précisions quand même . Si vous faites une EURL, en règle générale, l’associé unique est soumis aux charges sociales des TNS même s’il n’est pas gérant. Conclusion c’est raté. Si on fait une SARL de famille, il faut que la gérance soit minoritaire et extérieure à la location meublée. Si on a une gérance minoritaire, ce gérant minoritaire ne paiera pas de charges sociales TNS, mais dépendra du régime général et il ne sera soumis à cotisation sociale que s’il a une rémunération. Evidemment, on va prendre un fils, un parent, …, on ne va pas le rémunérer mais il signera quand même, il faut le souhaiter, les PV d’assemblées générales et les liasses fiscales. Encore une petite précision sur la gérance minoritaire. Un gérant minoritaire c’est celui qui détient moins de 50 % de la société, pour ce faire, pour le décompte de ses parts, il faut regarder les parts du conjoint et du mineur non émancipé. Donc les enfants mineurs sont à prendre en compte dans le calcul. Finalement au début on pensait que ça allait coûter très cher mais on se rend compte que cela peut être aussi un outil de gestion de son environnement social. Quelqu’un qui arrête de travailler, un chef d’entreprise qui vend son entreprise, un sportif de haut niveau qui n’a plus l’âge pour pouvoir travailler, coule des jours heureux, mais n’a pas de couverture sociale.

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Pour ce faire, il faut normalement qu’il soit à la CMU, la cotisation c’est 8 % des revenus de l’année précédente. Imaginons quelqu’un qui a de substantiels revenus fonciers, 80 000 ¤ par exemple, il devra payer pour avoir une couverture sociale, 8 % de ses 80 000 ¤. Alors qu’avec sa cotisation minimale de loueur en meublé si il investit, cela va lui coûter environ 800 ¤ soit près de huit fois moins cher et tout cela pour les mêmes droits. Un autre point, toujours pour ce même investisseur potentiel qui a besoin de valider des trimestres car il a vendu avant d’avoir le nombre de trimestres requis pour une retraite à taux plein. Pour valider ses trimestres il va investir dans la location meublée, s’il est soumis à cotisation minimale, encore une fois parce qu’il ne fait pas de résultat, il va cotiser dans les 230 ¤, mais il ne va valider qu’un seul trimestre. Il existe depuis la Loi Madelin de 1994, la possibilité de racheter ces trimestres qui vont lui manquer faute de BIC suffisant, en fonction des cas pour 1 000 ¤ environ il a ses trois trimestres complémentaires et va donc valider quatre trimestres pour 1 200 ¤. »

Monsieur Olivier TRIT : « Comme on vous l’explique, on a aujourd’hui une vraie solution à apporter à des personnes qui sont, soit cédant d’entreprise, soit dans une problématique d’absence de couverture, ça peut être des conjoints aussi qui veulent se faire une couverture individuelle, soit dans une dynamique de gestion de leur vie active. Ceux qui veulent arrêter leur activité professionnelle avant l’âge de la retraite par exemple ne le font souvent pas car les retenues sur les droits sont assez importantes, par la location meublée professionnelle, tout en ayant arrêté une activité professionnelle effective, on va leur donner la possibilité de rester dans le rang des cotisants et pour un coût globalisé pour quatre trimestres de cotisation par an, de l’ordre de 1 200 ¤ il vont continuer à se créer des droits tout en ayant cessé de travailler. Vous remerciant de votre attention, je vais maintenant vous laisser la parole pour les questions que vous avez à nous poser. »

Un intervenant : « Je suis surpris par la position du Cabinet LEFEVBRE concernant les parties communes d’une part et d’autre part concernant la participation dans des sociétés d’exploitation. Je ne suis pas un féru en la matière, j’ai lu dans la presse comme beaucoup, ou auprès d’autres intervenants, que le Cabinet LEFEBVRE avait indiqué exactement le contraire de ce que vous venez de dire aujourd’hui. J’aimerai que vous interveniez là-dessus, sauf à ce que votre intervention soit seulement circonstancielle.»

Maître Didier GINGEMBRE : « Je n’ai pas l’habitude de répondre précisément à des questions qui sont générales. Comme je l’ai dit, les montages qui peuvent être imaginés sont fort divers, et donc des avis ont pu être donnés sur ces montages, on ne peut se prononcer qu’en regardant les circonstances particulières. Par contre au niveau des textes, il est parfaitement clair que quand on parle de location de logement, il faut qu’on parle de logement. Maintenant je ne sais pas dans les dossiers auxquels vous faites allusion, qu’est-ce qui a pu être répondu, mais je crois qu’il faut regarder au cas par cas. J’ai bien dit tout à l’heure que de toutes manières s’il y a une chose qu’il fallait éviter c’est de généraliser et de standardiser dans ce domaine. Il faut surtout regarder attentivement les différents schémas qui sont proposés, sachant que sur le marché je crois qu’il y en a pas mal, qui ne se ressemblent pas forcément. Rien n’est plus important que la prudence, et il ne faut surtout pas avoir un avis systématique et standard sur ce sujet. »

Monsieur Benjamin NICAISE : « Si je peux me permettre concernant le sort des parties service, parties exploitation, appelons-les comme on veut, si vous prenez les participants à

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cette table en dehors d’Olivier et moi, qui pourrions être considérés comme partisans, qu’on prenne Maître PUJOL, Maître LE BOULC’H ou Maître GERNER et Maître GINGEMBRE du Cabinet Francis LEFEBVRE, on arrive toujours à la même conclusion, la prudence veut que ces parties services, on évite de les mettre dans les millièmes de copropriété car elles pourraient à terme générer un certain nombre d’ennuis. Le contre argument qui a souvent été
donné par voix de presse interposée, c’était que si on les laisse à l’exploitant, ça donne un poids unique à l’exploitant au renouvellement du bail ou au moins un certain nombre d’arguments. Aujourd’hui je considère ces arguments comme totalement fallacieux puisqu’on est arrivé à des montages qui tiennent compte de ces remarques tout en écartant le risque fiscal de l’investisseur. Dans ces montages, et je pense qu’un certain nombre de nos confrères font la même chose, ces parties services, ces parties d’exploitation sont conservées dans un lot privatif par l’exploitant, qui s’engage expressément en cas de changement d’exploitant sur plus de 50 % des lots de copropriété de la résidence, ou en cas de changement de destination de l’immeuble, à les rendre à la copropriété pour 1 ¤. Ça ne donne donc plus aucun pouvoir spécifique à l’exploitant dans ces conditions là, d’être propriétaire des parties services. Le vrai problème sur les parties services et c’est un petit peu compliqué à expliquer, et peu osent le dire, c’est un problème de plus-value. Dans un cas concret, vous achetez un immeuble 5 millions d’euros, et vous le recédez pour 5 millions d’euros. A priori vous n’avez pas fait de plus-value, donc vous n’avez pas de frottement fiscal. Ça c’est vrai si vous revendez l’intégralité de l’immeuble. Maintenant vous achetez l’immeuble 5 millions d’euros et vous le revendez 5 millions d’euros, mais vous ne revendez que les parties privatives, c'est-à-dire les chambres dans le cadre d’une résidence médicalisée, et les parties communes directement affectables au logement. Vous ne revendez pas 100 % de l’immeuble, vous revendez 70 % ou 80 % de l’immeuble. Ce qui fait que pour une entrée de trésorerie de 5 millions d’euros, vous n’avez une charge à mettre en face que de 70 % ou de 80 % de 5 millions d’euros. Vous faites donc un résultat fiscal, si vous êtes dans le cadre d’une société de marchand de biens à l’IS, taxée à 33,33 %. C'est-à-dire que vous vous retrouvez à payer de l’impôt sans avoir fait de trésorerie. Et voilà pourquoi beaucoup veulent absolument vendre ces parties services, parce que ça leur pose un problème fiscal qui est difficilement gérable tout en occultant le risque des clients. »

Un intervenant : « Concernant l’ISF, on parlait tout à l’heure des éléments comparatifs de l’ISF, on avait dit que d’un côté on avait les revenus professionnels, théoriquement on n’inclut pas les pensions et retraites, d’ailleurs qu’en est-il à ce niveau là des revenus immobiliers, et de l’autre côté ils ont un résultat fiscal de leur LMP qui est égal à zéro. Comment peut-on apprécier les 50 %, d’un côté d’une comparaison qui est zéro, qui sont les revenus retraite qui ne sont pas pris en compte, et de l’autre côté un résultat fiscal qui est lui aussi à zéro. A ce moment là, est ce qu’on hors ISF ou dans l’ISF ? »

Maître LE BOULC’H : « Je répondrais brièvement, pour dire que concernant l’appréciation du seuil de 50 %, l’article 885 R parle des revenus d’activité. On ne va pas prendre en compte pour l’appréciation de ce seuil, tous les revenus du patrimoine, tels que les revenus fonciers, les revenus de valeurs mobilières. Quoique les revenus de valeur mobilière puissent dans certains cas être regardés comme des revenus professionnels, si on gère son portefeuille boursier comme un professionnel, à ce moment là on est regardé comme faisant des BNC. Ceci étant dit et sous cette réserve, on ne prend pas en compte les revenus du patrimoine. Pour le reste, il faut prendre en compte, pour l’appréciation du seuil de 50 %, les revenus fiscaux. C'est-à-dire si on est à zéro, parce qu’on est encore en phase d’imputation d’amortissement par exemple, on n’est pas en mesure de considérer qu’on retire de l’activité plus de 50 % de

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son revenu professionnel. C’est au premier euro de bénéfice qu’on pourra se prévaloir de la qualification des biens professionnels, toutes autres conditions étant satisfaites par ailleurs. »

Un intervenant : « Pour ce qui est des pensions, j’ai une réponse comme quoi effectivement ça ne rentre pas dans le cadre, dans les traitements et salaires. C’est une réponse personnelle. »

Maître LE BOULC’H : « Pourrais-je me permettre de vous demander une copie de ce document ? C’était ma propre analyse, c’est bien d’avoir une réponse de l’administration. »

Un intervenant : « Je voulais demander quelle était la responsabilité civile du conseiller, parce qu’on parle énormément de responsabilité civile en terme de LMP, si le client se fait redresser. Et la deuxième question, c’est pour Monsieur BERNARD, est-ce que vous avez calculé la déduction des charges sociales, la somme à déduire quand c’est une personne qui fait un LMP et qui est déjà BIC ? »

Monsieur Benjamin NICAISE : « Si je peux me permettre d’intervenir au niveau de la responsabilité civile, la réunion d’aujourd’hui traite du fiscal mais votre risque principal n’est pas sur le fiscal. Parce que quand bien même un client est redressé en LMP, on a un gain d’impôt d’environ 30.000 ¤. Ce n’est pas la fin du monde, ça ne va pas le ruiner. Votre vrai risque en location meublée professionnelle aujourd’hui, il est au niveau économique, c'est-à-dire si un exploitant cesse de payer les loyers au bout de 18 mois, parce qu’on est sur une opération, je ne vais pas citer d’exemple, mais qui est économiquement insupportable et qui ne pourra pas passer parce qu’on transgresse toutes les règles, c’est ça qui peut réellement aujourd’hui vous coûter excessivement cher. C’est pourquoi nous nous assurons que les équilibres économiques soient respectés dans les opérations que nous référençons et cela afin que notre, et votre, responsabilité ne puissent être engagées. Nous limitons ainsi le risque économique que pourrait représenter le dépôt de bilan d’un exploitant et nous assurons que, tant bien même ce dépôt de bilan interviendrait, nous pourrions mettre un autre exploitant en place. Après au niveau fiscal, ça devient plus compliqué, est-ce qu’il y a une erreur grossière qui a été commise ? là, vous comme nous, communément, on peut être recherché, si sur un domaine jurisprudentiel tel que la date du début d’activité, je ne sais pas ce qu’en pense Maître LE BOULC’H… »

Maître LE BOULC’H : « Nous avons un tout petit peu d’expérience dans ce domaine, hélas, pas que ce soit pas mal terminé, ça c’est toujours très bien terminé, mais à l’époque de la TVA avec les litiges qu’on a pu connaître sur les principes d’assujettissement à la TVA, il y a eu des remises en cause pour des motifs divers que j’ai évoqués tout à l’heure, et les investisseurs se sont retournés évidemment sur les conseillers en gestion de patrimoine qui leur ont proposé ces produits, en disant : « mais vous m’avez trompé, c’était mal monté, par conséquent je mets votre responsabilité en cause ». Lors des procédures engagées, nous avons demandé aux Tribunaux que le dossier soit solutionné au plan fiscal avant de conclure à l’existence d’un préjudice définitif. Parce que tant qu’un redressement fiscal n’est pas définitif, le préjudice n’est que virtuel. Même s’il a quelques effets parce qu’il faut fournir des garanties pour ne pas payer par exemple les rappels d’impôt. En définitif, ce qui vous engage en terme de responsabilité, c’est ce que vous écrivez sur un statut, je parle évidemment sous l’angle fiscal, et sur les avantages de ce statut. S’il apparaît après coup évidemment, que ce

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que vous avez annoncé ne se révèle pas, puisque contentieux fiscal terminé, il y a une perte, il y a un redressement fiscal et celui-ci, il va bien falloir que quelqu’un le paye, à ce moment là effectivement il peut y avoir de la part de l’investisseur une revendication en dommages et intérêts auprès du vendeur. Cela nous amène à aller un tout petit peu plus loin dans la réflexion, qu’est ce qu’un conseiller en gestion de patrimoine est réputé savoir sur les arcanes d’un montage ? Il est arrivé, Maître PUJOL connaît ce dossier, qu’une résidence de tourisme qui devait comporter des salles de bain pour handicapés, n’a pas pu les avoir parce que cette résidence était prévue sur deux bâtiments, il se trouve qu’il y a eu un changement de municipalité. La nouvelle municipalité a modifié le plan d’occupation des sols, le COS dont on bénéficie au départ s’est trouvé réduit, on n’a pas pu faire le deuxième bâtiment. On n’a jamais pu faire les salles de bains pour handicapés. Est-ce qu’on peut dire à ce moment là, que le conseiller en gestion de patrimoine qui a vendu le produit avec récupération de TVA, peut être mis en cause. Ça me semble aller un petit peu loin. Il faut savoir simplement ce qu’on attend normalement d’un conseiller en gestion de patrimoine par rapport à un montage juridique. Cela m’amène à vous dire, évitez les montages hasardeux, évitez les montages douteux et allez vers des opérateurs et des gestionnaires qui ont pignon sur rue et qui sont reconnus, parce que quand on a des cabinets qui assurent des montages des dossiers, comme le Cabinet Francis LEFEBVRE ou d’autres de même notoriété, à mon avis les risques sont quand même beaucoup plus limités, il faut donc aller vers des gens qui sont de vrais professionnels, qui s’entourent de vrais professionnels. Et vous mettez le plus d’atouts dans votre manche pour avoir peu de responsabilité et peu de mise en cause. »

Un intervenant : « Vous avez un opérateur, qui était sûrement l’un des plus vieux opérateurs, un des plus connus, qui fait ça et qui vend ses chambres 180.000 euros alors que cela vaut 120.000 euros. Donc là, c’est quelqu’un qui a pignon sur rue et qui a fait de la publiinformation il y a deux ans, comme quoi quelqu’un de connu peut aussi en profiter. »

Monsieur Benjamin NICAISE : « Vous avez donné la réponse vous-même, vous dites : il vend des chambres 180.000, des chambres qui valent 120.000 euros, vous connaissez votre devoir de conseil, devez vous vendre 180.000 ce qui vaut 120.000 ? Votre responsabilité, elle est clairement engagée, non pas sur le prix de vente, mais sur le loyer parce ce que s’il verse une rentabilité qui en pourcentage est la même que pour celui qui vend 120.000 … A la rigueur que le client ait payé trop cher peut passer bien que vous êtes censés quand même proposer le produit au meilleur marché. Je ne pense pas que ce soit là-dessus que se trouve le plus gros risque, mais vendre un produit qui est surfacturé de 40 %, avec une rentabilité qui est la même voir supérieure à celui qui n’est pas surfacturé, il faut se poser les bonnes questions. »

Maître François-Régis PUJOL : « Tout à fait, le risque il serait au moment où les loyers ne seraient plus payés, là on pourrait poser des questions. Tant qu’ils ne sont pas impayés, les gens n’ont pas fait une très bonne affaire, ils ont acheté cher, c’est pas malin, mais ce n’est pas illégal. Sur ce chapitre, moi cette question je me la pose souvent en amont avec le promoteur. J’ai des promoteurs qui me disent, parfois le client doit payer la TVA à terme, les investisseurs jouisseurs ont ce genre d’avantage. Le promoteur me dit ok pour paiement après remboursement et au plus tard le…. Alors il est vrai qu’on est toujours obligé de mettre « au plus tard le » parce que sans délai, en droit, cela ne vaut rien. Mais le promoteur pensait sérieusement en disant « moi, si je ne suis pas payé à telle époque, je le poursuis ». Je dis « mais Monsieur le promoteur, calmons-nous parce que si le client veut vous rentrer dedans

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parce qu’il n’a pas récupéré la TVA, il aura raison. Lui on lui affiche un projet : Monsieur vous récupérez la TVA, vous faites ceci, vous faites cela. Ça marche comme ci, ça marche comme ça, et il n’a pas la récupération de la TVA, il aura tous les recours qu’il veut contre le promoteur. » Je mets en garde le promoteur en disant, c’est votre responsabilité, donc assurez-vous avec le gestionnaire qui fera le formalisme nécessaire, faites bien votre opération conforme au permis de construire, ces responsabilités on les a tous. Y compris le notaire de vérifier un certain nombre de chose. Il y a des gens qui signent des montages, qui disent ça marche comme ci, ça marche comme ça, le gestionnaire de patrimoine qui fera un joli bilan en prévoyant que les déficits résultants des amortissements viennent en charge imputable sur le revenu, il aura raconté une salade. Mais qui sera responsable ? C’est celui qui a élaboré ce papier. »

Maître LE BOULC’H : « C’est pour ça que nous conseils, on nous reproche souvent d’être trop prudents. Si je suis parfois regardé comme trop rigoureux dans mon appréciation des textes fiscaux, c’est tout simplement parce que je veux laisser à l’Administration le moins d’interstices possible pour remettre en cause un montage. Donc il faut qu’on soit extrêmement attentif et qu’on prenne l’hypothèse la plus pessimiste. Il faut savoir que les inspecteurs des impôts qu’on a en face de nous, excusez-moi si je parle encore de fiscalité, sont un petit peu formés quand même dans la culture du redressement. Donc quand on vient vérifier un loueur en meublé, on parle de vérification de comptabilité, mais c’est bien souvent un inspecteur qui vient avec le redressement dans sa sacoche. Parce qu’il s’est aperçu d’un certain nombre de choses. Il faut être très attentif à cela et c’est aussi pour cela que les petits détails dans les déclarations sont très importants. Quand je vois un bilan où on n'a pas isolé la valeur du terrain et qu’on a amorti la totalité de l’investissement sans isoler le terrain, je dis voilà un clignotant qui va s’allumer, c’est idiot parce que ce petit clignotant là, il va faire ouvrir le dossier à l’Administration et derrière on va regarder les frais d’ingénierie, etc… Si le dossier est bien monté, si on a isolé correctement le terrain dans la comptabilité, si on a bien comptabilisé comme il faut les frais d’établissement, les frais d’acquisition d’immobilisations et là je reviens vers notre ami expert comptable, qui de ce point de vue là, a des principes auxquels je souscris complètement, c’est clair qu’on ne va pas allumer de clignotant. Et s’il n’y a pas de clignotant, il n’y a vraiment aucune raison pour que l’inspecteur arrive en courant en disant « ça y est, je vais faire un redressement ».

Monsieur Yves BERNARD : « On parlait d’ARD tout à l’heure, on peut même dire exactement la même chose avec les frais d’établissement. Les frais d’établissement, c’est un abus de langage, il faut bien le savoir. Et sur le plan comptable, cela a des incidences importantes sur notre pratique, il ne faut pas qu’on enregistre cela comme des frais d’établissement, il faut, en fait, le faire comme des charges à répartir, et les abus de langage qui sont faits comme cela, il faut faire attention, parce que quand on ne connaît pas le type de montage et bien on fait une erreur sans difficulté. »

Un intervenant : « Une question pour M. BERNARD concernant les charges sociales. Les déficits encourus par les loueurs professionnels peuvent-ils selon vous diminuer les charges sociales d’un investisseur déjà BIC et comment cela fonctionne dans la pratique au niveau déclaratif. »

Monsieur Yves BERNARD : « C’est une bonne question, je réponds oui. Pourquoi si on est loueur en meublé professionnel le déficit dégagé, alors qu’on a également un BIC ne serait pas imputable sur le BIC au niveau des charges sociales ? Franchement je ne vois pas pourquoi on ne le l’autoriserait pas.

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Dans la pratique, c’est assez simple à faire, on a deux liasses fiscales et les charges sociales sont déclarées fin avril, avec la déclaration commune des professions indépendantes, vous devez maintenant en plus depuis cette année faire une déclaration par type d’activité. Cela se compense automatiquement. Je sais pour en avoir discuté avec certaines conseillers en gestion de patrimoine qui le pratiquent pour leurs clients, et que cela pose à priori aucun souci. »

Un intervenant : « J’avais quelques questions d’ordre social et également une question concernant l’ISF. En ce qui concerne le rachat des trimestres dont Monsieur BERNARD a parlé, je voulais m’assurer d’avoir bien compris. On peut racheter les trimestres depuis le début d’activité de la société ou de l’activité si on est en personne physique ? »

Monsieur Olivier TRIT : « le loueur en meublé pourra racheter les trimestres lui manquant, par manque de résultat, sur son activité de loueur en meublé professionnel qu’il soit en nom propre ou en société. »

Un intervenant: « Donc on valide un trimestre quand on est en déficit, mais on peut en racheter trois par année d’activité ? »

Monsieur Yves BERNARD : « Tout à fait, il faut le faire dans les six ans de l’année qui ne dégage pas de bénéfice, c’est important, c’est à préparer en cours d’activité, avant la retraite autrement après c’est perdu. »

Un intervenant : « Mais ça coûte infiniment moins cher que les rachats d’année d’étude. Cela c’était la première question, l’autre question : je crois qu’il est prévu en 2005, mais vous pourrez peut être me confirmer, le fait de valider quatre trimestres bien qu’on soit en activité déficitaire. Est-ce que vous auriez une information à ce sujet ? »

Monsieur Yves BERNARD : « Jusqu’à la Loi de 1992, la cotisation minimum ne permettait de valider qu’un seul trimestre, sans cette possibilité éventuelle de rachat. Aujourd’hui si on est en résultat déficitaire, on cotise un trimestre avec possibilité qui a été offerte à l’assujetti, dans les six ans s’il se manifeste, de racheter les trois trimestres lui manquant par année et cela sera le cas en 2005 je suppose, une activité déficitaire peut permettre d’acheter quatre trimestres sur la base, pour quelqu’un qui n’a pas été BIC au préalable, de quatre fois la cotisation minimale. »

Un intervenant : « L’autre question concerne l’ISF. L’un de mes clients qui est LMP, a reçu de son expert comptable un courrier disant : « vous avez contracté un emprunt in fine, avec des contrats d’assurance vie. Je vous confirme un contentieux que j’ai réussi avec l’Administration fiscale. On a pu prendre en compte en passif, les contrats d’assurance vie, qui étaient nantis. Ils ont été mis bien sûr à l’actif au terme « autres droits sociaux », mais ils ont été également déduits au titre du nantissement. » Et l’Administration fiscale qui avait d’abord redressé, a accepté la déduction au titre du nantissement. Qu’en pensez-vous ? »

Maître LE BOULC’H : « Cher Monsieur, puisqu’on parle de l’ISF, cet impôt qui rend nos clients de plus en plus solidaires et de moins en moins fortunés, je préciserais qu’une réponse ministérielle de Flesselles qui est toute récente, elle date de quelques semaines, vient de dire que la circonstance que des biens soit donnés en garantie d’un emprunt professionnel, n’affecte absolument pas leur prise en compte pour l’ISF, ni sur le principe de la prise en compte, ni sur la valorisation des biens. Autrement dit et malheureusement, je suis obligé de

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vous dire que votre client a eu de la chance car cette position de l’inspecteur est absolument contraire à ce que vient de préciser la réponse ministérielle de Flesselles. »

Un intervenant : « Donc c’est une réponse isolée dont je ne peux pas tenir compte ? »

Maître LE BOULC’H : « Votre client a eu beaucoup de chance »

Un intervenant : « Je voudrais revenir sur le problème de la VEFA, vous avez abordé tout à l’heure la VEFA dans le cadre d’une livraison dans l’année, quand est-il sur une livraison sur deux ans ? C'est-à-dire signature par exemple en 2004 et livraison en 2005, à quel moment doit se faire la récupération de TVA ? Quand doit-on passer les frais d’ingénierie ? Le déficit, on le constate à quel moment ? Quel comportement général adopter ? »

Monsieur Benjamin NICAISE : « Il y a plusieurs réponses à votre question. Problème des frais d’ingénierie, ils ne peuvent être qu’imputés sur l’année de leur facturation. On ne peut pas s’amuser à prendre une facture 2004 et à la reporter sur 2005, dans le meilleur des cas on va pouvoir l’imputer sur cinq ans. Quand sont-ils facturés ? Doivent-ils être facturés au moment de l’acte ou peuvent-ils être facturés au moment de la livraison, ce qui pourrait être assez pratique. Après quelle est la cohérence économique et fiscale de tout cela ? Dans le cas de frais de commercialisation, on s’était posé la question de facturer nos frais de commercialisation au moment de la livraison. Et puis en se grattant un peu la tête, on s’est dit à part une motivation fiscale, comment pouvons-nous l’expliquer ? Sachant que tous les agents immobiliers ont toujours facturé leur commission au moment de l’acquisition. On s’est dit cela ne résistera jamais à un contrôle sérieux. Donc aujourd’hui la VEFA avec signature des actes à l’année N, et livraison à l’année N+1, avant de rentrer dans les problèmes de TVA et tout ce qui s’en suit, on peut se poser la question de faisabilité sauf à faire un prix dans lequel tout soit intégré, c'est-à-dire repasser sur un produit packagé comme on le voit par exemple en DE ROBIEN et là il n’y a plus de défiscalisation. Il y a une non-fiscalisation des revenus de l’opération, mais il n’y aura pas de déficit, sauf à être sur un produit à la rentabilité particulièrement faible. »

Maître François-Régis PUJOL : « Tout le monde sait qu’on est en comptabilité d’engagement, que ce n’est pas le paiement qui compte, c’est la facture, et on voit mal comment le commercial pourrait émettre une facture six mois, voire un an ou davantage après sa prestation. Je ne saurais pas l’expliquer moi si j’étais interrogé par un inspecteur. »

Un intervenant : « Alors dans ce cas le déficit qu’on va constater en 2004, qu’est ce qu’on en fait ? »

Maître François-Régis PUJOL : « Ce qu’on pourrait imaginer mais ça n’est pas blanc, bleu, ça n’est pas absolument certain, c’est d’étaler sur cinq ans cette charge. L’étaler sur cinq ans, cela veut dire que la première année, on ne va rien pouvoir déduire. En amont, je rappelle que la comptabilité BIC du loueur professionnel et du loueur non professionnel est strictement la même. C’est exactement les mêmes règles, on va aboutir aux mêmes choses. Sauf que une fois qu’on a tiré le trait et qu’on a un résultat, l’un pourra le passer en déficit sur l’ensemble des ses revenus, l’autre pas. Il est obligé de le tunneliser, c'est-à-dire qu’il pourra imputer ce déficit sur des revenus positifs de même nature dans les six ans qui viendront. Notre investisseur qui aura fait ces frais l’année N, il va passer un cinquième de ses frais dans sa comptabilité sur cette année-là. Le déficit qui va résulter de cette année N, c’est un déficit catégoriel BIC non professionnel qui va être cantonné comme je viens de le dire et imputé

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sur des revenus de même nature s’ils surviennent. L’année N+1 ou N+2, cela dépendra de la livraison et de certains autres détails, il pourra effectivement imputer un cinquième de plus, et cette fois s’il a le statut, il va aboutir à un résultat en bas de page qu’il pourra imputer. C’est une théorie, je ne signerai pas nécessairement une consultation qui affirme que c’est sans risque. Ça semble de bon sens, d’une stricte application des textes mais on ne connaît pas de jurisprudence à ce titre et cela n’est pas absolument certain. »

Maître Frédéric GERNER : « On n’a pas grand-chose à ajouter, on est complètement d’accord avec Maître PUJOL et Maître LE BOUC’H là-dessus. Effectivement le risque, c’est de perdre la première ou les deux premières années de déficits qui ne seront pas imputables sur le revenu global du contribuable. Sachant que ce n’est pas une perte totale si effectivement on a d’autres revenus BIC non professionnels, alors revenus de même nature, cela veut dire qui rentrent dans la même catégorie d’imposition, mais qui peuvent être tout à fait liés à des activités qui ne relèvent pas de la location meublée. Cela c’est une petite ouverture par rapport à cette perte potentielle de déficit. »

Maître LE BOULC’H : « Il faut par ailleurs être vraiment certain que ces charges exceptionnelles rentrent dans la famille des frais d’établissement, qui sont des frais bien spécifiques ou des frais d’acquisition d’immobilisation. Il faut être bien certain que c’est le cas, sinon la déduction échelonnée n’est pas possible. Si c’est le cas, il y a quand même une petite astuce, je ne sais pas ce qu’elle vaut, en tout cas moi je la pratique, c’est que la première dotation aux amortissements, celle du cinquième, je vais la calculer prorata temporis. C'est-à-dire que je vais déduire qu’une partie, en fonction du nombre de mois ou de jours qui se sont écoulés depuis la comptabilisation de ces frais jusqu’au 31 décembre. Et du coup ma déperdition fiscale ne portera pas sur un cinquième, mais sur quatre douzième d’un cinquième par exemple. Je sais que ça peut se discuter parce que l’application de la règle prorata temporis, on n’est certain qu’elle s’applique pour les amortissements physiques des immobilisations corporelles, pour les immobilisations incorporelles c’est le grand flou. On a plus des questions qu’autre chose, mais après tout pourquoi pas, après tout c’est une piste qu’on peut explorer. »

Monsieur Benjamin NICAISE : « Vous remarquez quand même que, dans ces problèmes de VEFA, tout le monde parle au conditionnel avec de nombreux « si », personne ne s’engage. Parce qu’on ne sait pas, tout à l’heure on parlait de responsabilité civile professionnelle, nous on nous reproche, on nous dit : pourquoi vous n’avez pas plus de stocks, pourquoi vous ne faites pas de VEFA. Moi je veux bien en faire de la VEFA, mais je ne sortirai pas d’étude avec un acte année N et une défiscalisation N+1. Nous on n’engagera pas notre responsabilité sur ce type de montage. Pourquoi ? Parce qu’il y a trop de conditionnel. »

Un intervenant : « Concernant les parties communes, ne serait-il pas possible d’avoir le schéma suivant : l’exploitant conserve le bien usufruitier et l’investisseur garde la nue-propriété sur une durée de validité de quinze ans, c'est-à-dire que dans quinze ans l’investisseur peut récupérer les parties communes en pleine propriété. »

Maître PUJOL : « Il y a un double problème. D’abord dans le temps, c’est dans quinze ans, c’est vrai c’est loin, mais ça posera le problème dans quinze ans. Deuxièmement il y a un problème de TVA. C’est que si on a démembré un instant de raison, juste une partie, seule la TVA chez l’usufruitier sera récupérable. On peut loger cela dans une société, elle achèterait les parts en usufruit mais là encore appel public à l’épargne, ça me paraît un peu compliqué. »

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Un intervenant : « Je m’adresse à Maître PUJOL, au niveau des professions libérales notamment, concernant la déontologie, est-ce que vous avez des tuyaux à nous donner ? Par exemple je pense à un notaire qui veut faire un LMP. Comment procéderiez vous ? »

Maître PUJOL : « Il demandera un accord de principe à son Président de Chambre, je pense qu’il sera refusé. C’est clair qu’un notaire ne peut pas être immatriculé au registre du Commerce, au titre de gérant de société commerciale, ou à titre individuel comme loueur professionnel. Bien que j’aie vu le cas de notaires dans les îles, qui avaient acheté en LMP à titre personnel. Mais normalement il va devoir faire une société et il va trouver autour de lui un ami, un gestionnaire de patrimoine, pourquoi pas, qui sera gérant non associé non salarié par exemple, ou son épouse, ou un enfant majeur. On vient de parler des notaires mais il y a d’autre profession, Maître LE BOULC’H sera plus précis que moi probablement pour les avocats, où existent des Ordres, les médecins en particulier, cela dépend des responsables de l’Ordre mais ils acceptent en général sur cette requête que le professionnel en question puisse s’immatriculer, s’il refuse, on utilise la société comme on vient de le voir pour les notaires. »

Maître LE BOULC’H : « A titre indicatif, nous créons 100 à 150 sociétés chaque année pour faire du meublé, beaucoup sont des médecins, des pharmaciens. L’année dernière, le seul Conseil de l’Ordre qui nous ait refusé pour les médecins c’est celui de Marseille, tous les autres ont accepté, parce qu’on a bien motivé la demande. Nous avons connu un souci, pour les pharmaciens, puisqu’un inspecteur régional s’est emparé de ce cheval de bataille pour remettre en cause le statut de tous les pharmaciens qui étaient gérant des sociétés exerçant une activité de location meublée. Il faut savoir qu'on y arrive et si ce n’est pas monsieur, ça sera madame. Si ce n’est pas madame, ça sera monsieur, on a toujours des solutions. »

Un intervenant : « Je reviens sur le danger très important de la date du début d’activité et du prorata temporis. On a ici quelques représentants de la profession spécialisés, vous n’avez aucun pouvoir de pression vis-à-vis de l’Administration fiscale, pour avoir une réponse claire et nette là-dessus ? »

Maître LE BOULC’H : « Il y a eu des questions posées, puisqu’on a parlé de la réponse qui a été apportée par Monsieur LIBB, sous-directeur à la DLF, l’année dernière. Il y a eu un certain nombre d’articles de presse « Location meublée : quand le piège se referme » etc… En réalité je crois que l’administration ne veut pas prendre de disposition officielle sur le sujet. Elle se donne le temps mais par contre nous sommes assez sereins dans les montages à partir du moment où on prend les précautions. On prend un cumul de précautions, on fait ce qu’on a dit tout à l’heure, l’immatriculation sans activité, on fait converger les dates vers une seule date. Moi j’ai défendu plusieurs dossiers en commission départementale, où l’Administration avait essayé de nous retoquer et on a obtenu gain de cause. On n’est pas du tout démuni dans ce dossier, notre seul problème c’est l’incertitude qui résulte d’une position non clairement tranchée de la part de l’administration et le fait que surtout dans ce genre d’opération, ce qui va nous sauver, c’est la façon dont on va gérer la mise en place du dossier. Nous, on fait converger toutes les dates vers une seule date, ce qui fait que c’est un peu comme dans un entonnoir et on arrive finalement quand on regarde le dossier à voir une date qui revient tout le temps et c’est cette date qu’on va opposer à l’administration, mais plus on aura convergence de date, plus elle sera en position difficile pour nous remettre en cause.

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Toutefois, compte tenu des difficultés rencontrées sur cette question, je conseille systématiquement, par mesure de prudence, de traiter les frais liés à la création de l’activité (frais d’établissements) ou les frais liés à l’acquisition des biens (frais d’acquisition d’immobilisations), sous forme de déduction échelonnée de sorte que le risque de remise en cause soit cantonné à la première déduction effectuée sous forme de dotation aux amortissements au titre de la période litigieuse pour laquelle existe une incertitude sur l’obtention du seuil de recettes de 23 000 ¤. »

Un intervenant : « Tout à l’heure, les conclusions d’Olivier TRIT, c’était de se faire couper la main gauche ou la jambe droite. »

Monsieur Benjamin NICAISE : « A choisir entre les deux risques, il vaut mieux prendre le risque TVA, parce que l’on risque la TVA sur les frais d’ingénierie et les frais de commercialisation, la TVA sur immobilier étant traité en crédit de départ on peut la récupérer plus tard. Par contre la TVA sur frais peut être définitivement perdue, donc s’il y a 45.000 euros de frais, on a un risque de 9.000 euros. Mais c’est un risque qui reste acceptable, la perte du statut l’est moins, mais c’est un risque quand même. »

Maître Frédéric GERNER : « Et ce ne sont à ce jour que des risques, il faut savoir que les cas de redressement dont on a pu avoir connaissance sont beaucoup plus souvent fondés sur des problèmes de formalismes qui ont mal été effectués que des véritables problèmes de fond, de réflexion sur ce problème de date de commencement de l’activité. Pour être très clair, on a posé la question du début d’activité dans le cas où l’acquisition et l’entrée en vigueur du bail sont effectuées dans le cadre d’une VEFA, la même année, pour aller plus loin que la réponse MONA LISA qui était un cas où l’acquisition était une année antérieure à l’entrée en jouissance du bail, et l’administration refuse de répondre. Il ne semble pas qu’il y ait de position à ce jour de l’Administration qui ait clairement dit que ça ne marchait pas. Ce sont des risques, il faut avoir conscience des risques, et il faut faire effectivement les choses le mieux possible, aussi bien au niveau du formalisme qu’au niveau de la convergence des dates comme on le disait. »

Un intervenant : « Quand on fait un M0 sans activité, au centre de formalité d’entreprise on m’a dit qu’on avait trois mois pour régulariser après le début de la date d’activité pour dire : je dois faire la déclaration M2. C’est quoi le délai ? »

Monsieur Yves BERNARD : « Entre le M0 et le M2, il n’y a pas de délai. Je pense juste au délai du greffe quand il y a une activité en sommeil, le greffier au bout de deux ans, doit radier les sociétés. Je ne pense qu’à ça, il n’y a que ça qui me vient à l’esprit. Entre le M0 et le M2, à priori d’abord il n’y aura pas deux ans, il n’y aura que quelques semaines. »

Un intervenant : « J’ai une question a vous poser sur la déclaration à l’ISF d’un LMP qui aurait créé une SARL de famille et qui ne serait pas exonéré au titre de l’outil professionnel. Il va évaluer sa société sur la base de l’actif net, qui probablement sera négatif, et est-ce qu’il va devoir le passer à l’actif de sa déclaration ISF pour zéro ou si l’actif net est négatif en passif net ? Et dans ce cas, est-ce qu’il n’est pas choquant qu’à l’actif il passe ses comptes courants pour une valeur vénale de zéro ? Puisqu’il les a pris à 100 % comme un passif dans le calcul d’actif net ? »

Maître LE BOULC’H : « Il y a une cohérence dans ce que vous dites. Mais en fait la valeur des parts sociales on va l’apprécier par rapport effectivement aux principes généraux qui

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régissent l’ISF. C'est-à-dire la valeur vénale des biens inscrits à l’actif et puis le montant du passif exprimé en fonction de sa valeur réelle. Ceci le plus souvent va nous conduire, quand on a des fonds propres ultra-négatifs, comme c’est le cas de beaucoup de société, à une valorisation qui va être inférieure au montant du capital social. Dans ce cas là, je positionne néanmoins sur la déclaration à l’actif les parts sociales, mais c’est ma position de praticien, peut-être que mes confrères ne seront pas d’accord avec cette position. Je la positionne pour un euro, je ne la mets jamais en passif parce que je considère que même si on a une situation nette négative, l’administration aura du mal à accepter qu’on déclare un actif pour moins quelque chose. Maintenant en ce qui concerne la problématique du compte courant, je maintiens ce que j’ai dit. La jurisprudence sur ce point établit une distinction subtile entre les comptes courants qui font l’objet d’une convention de blocage, qu’il faudrait en théorie déclarer pour leur valeur scripturale et les comptes courants qui ne font pas l’objet d’une convention de blocage qui seraient déclarés pour leur valeur de réalisation. Bien entendu, on n’a pas de convention de blocage mais on mentionne les comptes courants pour un euro symbolique en précisant à nos clients qu’il y a un risque, et on peut supprimer ce risque si on fait l’opération du coup d’accordéon que j’évoquais tout à l’heure. »

Un intervenant : « Mais vous ne passez pas l’actif net négatif en passif ? »

Maître LE BOULC’H : « Non je ne le fais pas. »

Un intervenant : « Moi j’aurai une question au niveau de la TVA, dans le cadre d’un achat en crédit in fine, quels supports d’investissement vous conseillez pour la SARL, en vue du placement de la TVA ? »

Maître LE BOULC’H : « On part du principe qu’on a fait un financement in fine, sur un montant TTC. Si on l’a fait sur un montant TTC, la première question : est-ce qu’on n'est pas en hypothèse de sur-financement lorsque la TVA a été remboursée ? C’est une question qu’on doit se poser, même s’il y a une réponse du Cridon de Lyon qui dit le contraire, je ne suis pas tout à fait d’accord, je considère qu’on est en situation de sur-financement. Alors que faire ? Ce qu’il ne faut pas faire déjà, c’est que l’associé de la société récupère la trésorerie de la TVA pour souscrire un contrat d’assurance vie ou de capitalisation à son nom, parce que là il y aurait non seulement une faute fiscale, mais une faute juridique. Par contre, il me semble qu’on devrait pouvoir soutenir que la TVA si elle est affectée à un contrat de capitalisation, je dis bien capitalisation, pas assurance vie, inscrit à l’actif de la société devrait pouvoir effectivement ne pas être remise en cause, en ce qui concerne en tout cas la déductibilité des intérêts d’emprunts. Parce qu’on pourra dire à l’administration qu’on a bien eu un financement de 120, qui a financé à concurrence de 100 de l’actif corporel, et à concurrence de 20 un actif financier. Cet actif financier étant le contrat de capitalisation, lequel contrat de capitalisation a vocation évidemment à rembourser le crédit in fine, donc un passif social. Voilà ma position. »

Monsieur Benjamin NICAISE : « Nous allons maintenant clore cette réunion, qui nous l’espérons, vous aura apporté un certain nombre d’éclaircissements. Je tiens pour finir à remercier particulièrement l’ensemble de nos intervenants pour la qualité de leurs interventions et vous même de votre présence et de votre attention. »

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Annexes
- article L 631-7 du code de la construction et de l’habitation
- réponse GAUBERT
- réponse BLANC
- réponse MYARD
- article 39 C du CGI
- article 151 septies du CGI
- article 885 R du CGI
- réponse ZOCCHETTO
- article 787 B et C du CGI
- article 397 A du CGI
- article 404 GA du CGI
- Tableau récapitulatif des charges sociales des travailleurs non salariés.

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Article L631-7
(Loi nº 86-1290 du 23 décembre 1986 art. 58 Journal Officiel du 24 décembre 1986)
(Loi nº 98-657 du 29 juillet 1998 art. 126 Journal Officiel du 31 juillet 1998)
(Loi nº 2002-276 du 27 février 2002 art. 24 I Journal Officiel du 28 février 2002)
Dans les communes définies à l'article 10-7 de la loi nº 48-1360 du 1er septembre 1948 modifiée :

 1º Les locaux à usage d'habitation ne peuvent être, ni affectés à un autre usage, ni transformés en meublés, hôtels, pensions de famille ou autres établissements similaires dont l'exploitant exerce la profession de loueur en meublé au sens du premier alinéa de l'article 2 de la loi nº 49-458 du 2 avril 1949 modifiée, accordant le bénéfice du maintien dans les lieux à certains clients des hôtels, pensions de famille et meublés ; les présentes dispositions n'étant pas applicables aux locations en meublé mentionnées au deuxième alinéa dudit article 2 ;

2º Les locaux à usage professionnel ou administratif ainsi que les meublés, hôtels, pensions de famille ou établissements similaires ne peuvent, s'ils ne conservent pas leur destination primitive, être affectés à un usage autre que l'habitation ;

3º Les garages et remises mentionnés à l'article 2 de la loi nº 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée ne peuvent être affectés à un usage commercial, industriel ou artisanal. Il ne peut être dérogé à ces interdictions que par autorisation administrative préalable et motivée, après avis du maire et, à Paris, Marseille et Lyon, après avis du maire d'arrondissement. Le représentant de l'Etat dans le département peut autoriser l'exercice, sous certaines conditions, dans une partie d'un local d'habitation, d'une profession qui ne puisse à aucun moment revêtir un caractère commercial si ce local constitue en même temps la résidence du demandeur. Ces dérogations et autorisations sont accordées à titre personnel. Cependant, les bénéficiaires membres d'une profession libérale réglementée, qui rendent à l'habitation le local qui était devenu totalement ou partiellement professionnel, peuvent être autorisés à transformer un autre local d'habitation en local professionnel pour une surface équivalente. La dérogation et l'autorisation cessent de produire effet lorsqu'il est mis fin, à titre définitif, pour quelque raison que ce soit, à l'exercice professionnel du bénéficiaire. Sont nuls de plein droit, tous accords ou conventions conclus en violation du présent article. Toutefois le locataire ou occupant d'un local d'habitation irrégulièrement transformé en meublé et réaffecté à la location nue bénéficie de plein droit, quelle que soit la date de son entrée dans les lieux, du maintien dans les lieux dans les conditions prévues aux chapitres Ier et II du titre Ier de la loi précitée du 1er septembre 1948.

Nota : Voir l'article 81 I et II de la loi 2003-1312 du 30 décembre 2003 finances rectificative pour 2003.

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Question N° : 14565 de M. Gaubert QE Ministère interrogé équipement, transports et logement Ministère attributaire équipement, transports et logement
Question publiée au JO le : 24/03/2003 page : 2148
Réponse publiée au JO le : 16/06/2003 page : 4783
Rubrique : baux
Tête d'analyse : location nue et location meublée
Analyse : régime fiscal. disparités

Texte de la QUESTION :
M. Jean Gaubert souhaite attirer l'attention de M. le ministre de l'équipement, des transports, du logement, du tourisme et de la mer sur les dispositions encadrant la location de logements meublés. En effet, cette dernière est assimilée à une activité commerciale et ses recettes sont soumises à l'impôt sur le revenu au litre des bénéfices industriels et commerciaux, et non au titre des revenus fonciers. De plus, les rapports entre le locataire et le bailleur échappent à la loi du 6 juillet 1989 qui régit les rapports locatifs. Le bailleur peut ainsi librement fixer la durée de location, ou augmenter le loyer sans contrainte. Cette situation contribue à fragiliser considérablement les locataires. Les avantages qui en découlent pour les bailleurs conduisent désormais les propriétaires de logements vacants à privilégier cette forme de location. Pourtant, il semble que cela ne soit pas autorisé par l'article L. 631-7 du Code de la construction ci de l'habitation qui indique que « les locaux à usage d'habitation ne peuvent être ni affectés à un autre usage, ni transformés en meublés », sauf à obtenir une autorisation préfectorale, soumise à l'avis du maire d'arrondissement à Paris, Lyon et Marseille. Il lui demande donc quelles décisions le Gouvernement entend prendre pour corriger cette situation.

Texte de la REPONSE :
Si un régime différent de celui de la location nue est légitime en présence de caractéristiques rapprochant l'activité de loueur en meublé de celle de prestation de service ou de location mobilière, cette différence se justifie moins lorsque les spécificités s'amenuisent. D'un point de vue administratif et selon les dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation applicable à Paris, dans un rayon de 50 kilomètres autour de Paris et dans les villes de 10 000 habitants et plus, la transformation de locaux voués à l'habitation en « meublés, hôtels ou pensions de familles ou autres établissements similaires dont l'exploitant exerce la profession de loueur en meublé au sens de l'article 2 de la loi du 2 avril 1949 modifiée » est en principe interdite et ne peut être autorisée que par dérogation accordée par le préfet après avis du maire. L'article 2 de la loi de 1949 définissant le loueur professionnel comme celui qui loue habituellement au moins deux logements en meublés, l'interdiction édictée à l'article L. 631-7 précité n'est pas opposable au propriétaire bailleur d'un seul logement qui le loue meublé. Aucune déclaration préalable n'est en ce cas nécessaire. En revanche, lorsque l'autorisation est nécessaire (à partir de 2 logements) et qu'elle n'a pas été sollicitée ou accordée, le bailleur ne peut valablement consentir une location meublée et la location est soumise à la loi du 6 juillet 1989.

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Question N° 6341 de M. Blanc J. QE Ministère interrogé : économie Ministère attributaire : économie
Question publiée au JO le : 17/11/1997 page : 4018
Réponse publiée au JO le : 16/02/1998 page : 879
Date de signalisat° : 09/02/1998
Rubrique : impôt sur le revenu
Tête d'analyse : revenus fonciers
Analyse : investissements immobiliers locatifs neufs. amortissement. SCI. location de résidences médicalisées

Texte de la QUESTION :
M. Jacques Blanc attire l'attention de M. le ministre de l'économie, des finances et de l'industrie sur les conditions d'application de l'amortissement dit « Périssol » aux résidences médicalisées. En particulier, il souhaiterait savoir si le bénéfice de cet amortissement est susceptible de s'appliquer à une SCI de gestion qui construit une résidence pour louer, par bail de dix ans, ces locaux nus à une association loi 1901 qui gère une maison de retraite pour la création d'une résidence médicalisée.

Texte de la REPONSE :
L'article 29 de la loi du 12 avril 1996 portant diverses dispositions d'ordre économique et financier permet aux bailleurs de déduire de leurs revenus fonciers l'amortissement des immeubles à usage d'habitation neufs ou assimilés acquis ou construits entre le 1er janvier 1996 et le 31 décembre 1998. Les logements que le contribuable fait construire doivent avoir fait l'objet, entre le 1er janvier 1996 et le 31 décembre 1998, de la déclaration d'ouverture de chantier prévue à l'article R. 421-40 du code de l'urbanisme. L'option pour ce dispositif comporte l'engagement du propriétaire, personne physique ou société non soumise à l'impôt sur les sociétés (SCI de gestion notamment), de louer le logement nu pendant une durée de neuf ans. Pour l'application de ce dispositif, le locataire peut être aussi bien une personne physique qu'une personne morale et notamment une association régie par la loi de 1901, qui sous-louerait le logement, à usage de résidence principale ou secondaire, à une personne physique. Il importe cependant que toutes les conditions posées par le f du 1/ du I de l'article 31 du code général des impôts soient remplies et notamment que la location soit effective et continue pendant la période d'engagement, que les produits de la location soient imposables dans la catégorie des revenus fonciers et que le bien ait la nature de logement au sens des articles R. 111-1 à R. 111-17 du code de la construction et de l'habitation, c'est-à-dire qu'il satisfasse aux conditions de volume, de surface, de confort et de sécurité définies par ces dispositions. Sous réserve du respect de ces conditions, la construction d'un immeuble dont les locaux seraient loués nus à une association gérant une maison de retraite, pour la création d'une résidence médicalisée ne fait pas en soi obstacle au bénéfice de la déduction au titre de l'amortissement. La base de l'amortissement est alors constituée par le prix payé pour la construction des seuls locaux à usage de logement, y compris la fraction correspondant aux parties communes qui s'y rapportent dans la mesure où celles-ci constituent des dépendances immédiates et nécessaires des logements, augmenté d'une quote-part du prix d'acquisition du terrain correspondant à l'assiette de ces locaux et dépendances, ainsi que de la quote-part des frais afférents à la construction des

Cerenicimo - Compte rendu de la conférence du 3 juin 2004 44

locaux à usage de logement ainsi définis et à l'acquisition de leur terrain d'assiette.

Question N° 35703 de M. Myard QE Ministère interrogé : équipement et transports Ministère attributaire logement
Question publiée au JO le : 11/10/1999 page : 5851
Réponse publiée au JO le : 07/02/2000 page : 909
Date de changement d'attribution : 01/11/1999
Rubrique : personnes âgées
Tête d'analyse : dépendance
Analyse : établissements d'accueil. exploitation par une société. réglementation

Texte de la QUESTION :
M. Jacques Myard appelle l'attention de M. le ministre de l'équipement, des transports et du logement sur l'application de la loi Besson aux logements situés dans des maisons d'accueil pour personnes dépendantes. Il s'agit de préciser les conditions dans lesquelles le dispositif de la loi Besson s'applique à ces établissements. Les maisons d'accueil pour personnes âgées dépendantes ont pour objectif le maintien de l'autonomie des résidents dont les chambres (aux normes minimales de vingt mètres carrés) ne représentent qu'une partie du logement. Les salons, les restaurants, les ateliers, l'accueil participent au logement du résident. Compte tenu de cette spécificité, il lui demande quels aménagements du quota des surfaces annexes qui participent au domicile individuel des résidents - surfaces intégrées mais utilisées en indivision - peuvent être envisagées. En particulier, il lui demande de bien vouloir lui indiquer si des personnes physiques, acquérant seules ou regroupées au sein d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, des locaux à usage de « maisons d'accueil pour personnes âgées » pourront donner à bail ces derniers à une société exploitant l'établissement sous le régime de la loi n° 75-535 du 30 juin 1975 relative aux institutions sociales et médico-sociales. Il souhaiterait savoir s'il peut clarifier le contenu de la loi Besson, en tenant compte, notamment, des particularités de cette forme de logement.

Texte de la REPONSE :
L'article 96 de la loi de finances pour 1999 institue le statut du bailleur privé, qui ouvre le bénéfice d'aides, notamment fiscales, en contrepartie d'un engagement locatif à usage d'habitation principale du locataire sous plafond de ressources et de loyer. Cette condition conduit à exclure du dispositif les logements loués à des sociétés d'exploitation, quand bien même ces logements seraient mis à disposition de personnes physiques qui en font leur habitation principale. Le fait que dans certaines résidences pour personnes âgées ou dépendantes ou pour étudiants, la personne physique, locataire direct du logement, bénéficie par ailleurs de prestations de nature hôtelière ou médicale ne fait pas obstacle au bénéfice des dispositions précitées, dès lors que le bien répond à la définition de logement en satisfaisant aux normes prévues aux articles R. 111-1 à R. 111-17 du code de la construction et de l'habitation, que les prestations ne sont pas fournies par le bailleur, de manière directe ou indirecte, et, bien entendu, que le logement est loué nu à usage d'habitation principale à la personne qui l'occupe. En ce qui concerne les avantages accordés dans le neuf, la base de la déduction au titre de l'amortissement est constituée par le prix d'acquisition de chaque lot, y compris la fraction correspondant à la quote-part des parties communes dans la mesure où celles-ci constituent des dépendances immédiates et nécessaires du logement. Ces dépendances s'entendent notamment des voies d'accès, hall d'entrée, logement du gardien, espaces verts, aires de stationnement, locaux à usage commun tels que les garages à vélos, chaufferies, et, le cas échéant, buanderies et séchoirs, à condition toutefois que ces derniers soient affectés à l'usage commun des locataires et non à l'usage exclusif de la société prestataire de services pour l'entretien du linge de maison. A l'inverse, doivent être exclus de la base d'amortissement des locaux qui n'ont pas de lien direct avec de tels logements tels que les locaux à usage de loisirs ou de soins, les locaux dont l'existence est directement liées aux prestations de type hôtelier offertes par la société de gérance, tel un restaurant, une salle polyvalente ou encore un atelier. Par ailleurs, pour le neuf comme pour l'ancien, la surface à prendre en compte

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pour l'appréciation du plafond de loyer des logements, définie par les articles 2 duodecies et 2 terdecies de l'annexe III au code général des impôts, s'étend de la surface habitable au sens de l'article R. 111-2 du code de la construction et de l'habitation, augmentée de la moitié, dans la limite de 8 mètres carrés par logement, de la surface des annexes mentionnés aux articles R. 353-16 et R. 331-10 du même code. Ces dernières s'entendent des caves, sous-sols, remises, ateliers, séchoirs et celliers extérieures au logement, resserres, combles et grenier aménageables, balcons, loggias et vérandas, et dans la limite de 9 mètres carrés, des parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré. Seules sont prises en compte, pour l'appréciation du plafond de loyer, les annexes ainsi définies qui sont réservées à l'usage exclusif de l'occupant.

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CODE GENERAL DES IMPOTS, CGI
Article 39 C
(Loi nº 89-935 du 29 décembre 1989 art. 22 II, 2 finances pour 1990 Journal Officiel du 30 décembre 1989 ; Modification directe incorporée dans l'édition du 15 juin 1990)
(Loi nº 95-115 du 4 février 1995 art. 57 II XIV Journal Officiel du 5 février 1995)
(Loi nº 98-546 du 2 juillet 1998 art. 77 I Journal Officiel du 3 juillet 1998)
(Loi nº 99-1173 du 30 décembre 1999 art. 29 finances rectificative pour 1999 Journal Officiel du 31 décembre 1999 en vigueur le 1er janvier 2000)
(Ordonnance nº 2000-1223 du 14 décembre 2000 art. 4 I 47º Journal Officiel du 16 décembre 2000 en vigueur le 1er janvier 2001)
(Loi nº 2003-1312 du 30 décembre 2003 art. 50 I finances rectificative pour 2003 Journal Officiel du 31 décembre 2003)
L'amortissement des biens donnés en location ou mis à disposition sous toute autre forme est réparti sur la durée normale d'utilisation suivant des modalités fixées par décret en conseil d'Etat. En cas de location ou de mise à disposition de biens sous toute autre forme consentie par une personne physique, par une société soumise au régime prévu à l'article 8, par une copropriété visée à l'article 8 quater ou 8 quinquies, ou par un groupement au sens des articles 239 quater, 239 quater B ou 239 quater C, le montant de l'amortissement des biens ou des parts de copropriété admis en déduction de la base imposable ne peut excéder, au titre d'un même exercice, celui du loyer acquis, ou de la quote-part du résultat de la copropriété, diminué du montant des autres charges afférentes à ces biens ou parts. La limitation de l'amortissement ne s'applique pas à la part de résultat revenant aux entreprises utilisatrices des biens, lorsque la location ou la mise à disposition n'est pas consentie, directement ou indirectement, par une personne physique. Les dispositions du deuxième alinéa ne s'appliquent pas pour déterminer la part de résultat imposable selon les modalités prévues à l'article 238 bis K au nom des associés, copropriétaires ou membres soumis à l'impôt sur les sociétés, lorsque les contrats de location ont été conclus ou les mises à disposition sont intervenues antérieurement au 25 février 1998 ou lorsque l'acquisition des biens loués ou mis à disposition a fait l'objet d'une demande parvenue à l'autorité administrative avant le 15 septembre 1997 et portant sur l'un des agréments visés aux articles 238 bis HA, 238 bis HC et 238 bis HN, sauf en cas de location directe ou indirecte par une personne physique. Il en va de même de la part de résultat imposable au nom des associés, copropriétaires ou membres soumis à l'impôt sur le revenu lorsque les mises à disposition, sauf celles de biens mis par une entreprise à la disposition de l'un de ses dirigeants ou d'un membre de son personnel, sont intervenues antérieurement à la même date. Par dérogation aux dispositions du premier alinéa, les entreprises donnant en location des biens dans les conditions prévues aux 1 et 2 de l'article L. 313-7 du code monétaire et financier et celles pratiquant des opérations de location avec option d'achat peuvent, sur option, répartir l'amortissement de ces biens sur la durée des contrats de crédit-bail ou de location avec option d'achat correspondants. La dotation à l'amortissement de chaque exercice est alors égale à la fraction du loyer acquise au titre de cet exercice, qui correspond à l'amortissement du capital engagé pour l'acquisition des biens donnés à bail. Si l'option mentionnée au quatrième alinéa est exercée, elle s'applique à l'ensemble des biens affectés à des opérations de crédit-bail ou de location avec option d'achat. Toutefois, les sociétés mentionnées à l'article 30 de la loi nº 80-531 du 15 juillet 1980 relative aux économies d'énergie et à l'utilisation de la chaleur pourront exercer cette option contrat par contrat.

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CODE GENERAL DES IMPOTS, CGI Article 151 septies
(Loi nº 79-1102 du 21 décembre 1979 art. 4 I, II, III finances rectificative pour 1979 Journal Officiel du 22 décembre 1979)
(Loi nº 81-1160 du 30 décembre 1981 art. 89 I 2, 3, 4 finances rectificative pour 1982 Journal Officiel du 31 décembre 1981 date d'entrée en vigueur 1 JANVIER 1982)
(Loi nº 88-15 du 5 janvier 1988 art. 49 Journal Officiel du 6 janvier 1988)
(Loi nº 90-1168 du 29 décembre 1989 art. 94 finances pour 1991 Journal Officiel du 30 décembre 1990 modification aménagée par le décret 91-883 à la date du 24 juin 1991)
(Loi nº 93-1352 du 29 décembre 1993 art. 38 Finances pour 1994))
(Loi nº 93-1353 du 30 décembre 1993 art. 36 I II finances rectificative pour 1993 Journal Officiel du 31 décembre 1993)
(Loi nº 98-1266 du 30 décembre 1998 art. 7 II 12, IV, art. 39 I 23 finances pour 1999 Journal Officiel du 31 décembre 1998)
(Loi nº 2000-1352 du 30 décembre 2000 art. 14 V 1º finances pour 2001 Journal Officiel du 31 décembre 2000)
(Ordonnance nº 2000-916 du 19 septembre 2000 art. 6, art. 7 Journal Officiel du 22 septembre 2000 en vigueur le 1er janvier 2002)
(Loi nº 2001-1276 du 28 décembre 2001 art. 51 I a finances rectificative pour 2001 Journal Officiel du 29 décembre 2001)
(Loi nº 2003-721 du 1 août 2003 art. 41 a Journal Officiel du 5 août 2003 en vigueur le 1er janvier 2004)
(Loi nº 2003-1311 du 30 décembre 2003 art. 10 II j, k finances pour 2004 Journal Officiel du 31 décembre 2003)

I. - Les plus-values réalisées dans le cadre d'une activité artisanale, commerciale ou libérale sont, à condition que l'activité ait été exercée pendant au moins cinq ans et que le bien n'entre pas dans le champ d'application du A de l'article 1594-0 G, exonérées pour :

a. La totalité de leur montant lorsque les recettes annuelles n'excèdent pas :

1º 250 000 Euros s'il s'agit d'entreprises dont le commerce principal est de vendre des marchandises, objets, fournitures et denrées à emporter ou à consommer sur place ou de fournir le logement ;
2º 90 000 Euros s'il s'agit d'autres entreprises ou de titulaires de bénéfices non commerciaux ;

b. Une partie de leur montant, lorsque les recettes sont comprises entre 250 000 Euros et 350 000 Euros pour les entreprises mentionnées au 1º du a et entre 90 000 Euros et 126 000 Euros pour les entreprises mentionnées au 2º du a, le montant imposable de la plus-value étant déterminé en lui appliquant un taux fixé selon les modalités qui suivent. Pour les entreprises mentionnées au 1º du a, ce taux est égal à 0 % lorsque le montant des recettes est égal à 250 000 Euros et à 100 % lorsque le montant des recettes est au moins égal à 350 000 Euros. Lorsque le montant des recettes est compris entre les deux montants figurant à l'alinéa précédent, le taux est égal au rapport entre, d'une part, la différence entre le montant des recettes et 250 000 Euros et, d'autre part, le montant de 100 000 Euros. Pour les entreprises mentionnées au 2º du a, ce taux est égal à 0 % lorsque le montant des recettes est égal à 90 000 Euros et à 100 % lorsque le montant des recettes est au moins égal à 126 000 Euros. Lorsque le montant des recettes annuelles est compris entre les deux montants figurant à l'alinéa précédent, le taux est égal au rapport entre, d'une part, la différence entre le montant des recettes et 90 000 Euros et, d'autre part, le montant de 36 000 Euros.

II. - Les plus-values réalisées dans le cadre d'une activité agricole sont exonérées dans les conditions applicables aux entreprises mentionnées au 1º du a du I. Le terme de recettes s'entend de la moyenne des recettes encaissées au cours des deux années civiles qui précèdent leur réalisation. Pour les plus-values réalisées à la suite

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d'une expropriation, la condition que l'activité agricole ait été exercée pendant au moins cinq ans n'est pas requise.

III. - Lorsque l'activité de l'entreprise se rattache aux deux catégories définies aux 1º et 2º du a du I :

a. L'exonération totale n'est applicable que si le montant global des recettes n'excède pas 250 000 Euros et si le montant des recettes afférentes aux activités définies au 2º du a du I n'excède pas 90 000 Euros ;

b. Lorsque ces conditions ne sont pas remplies, si le montant global des recettes n'excède pas 350 000 Euros et si le montant des recettes afférentes aux activités définies au 2º du a du I n'excède pas 126 000 Euros, le montant imposable de la plus-value est déterminé en appliquant le plus élevé des deux taux qui aurait été déterminé dans les conditions fixées au b du I si l'entreprise avait réalisé le montant global de ses recettes dans les catégories visées au 1º du a du I ou si l'entreprise n'avait réalisé que des activités visées au 2º du a du I.

IV. - Lorsque le contribuable exploite personnellement plusieurs entreprises, le montant des recettes à comparer aux limites prévues au présent article est le montant total des recettes réalisées dans l'ensemble de ces entreprises, appréciées, le cas échéant, dans les conditions prévues aux I, II et III. La globalisation des recettes est effectuée par catégorie de revenus.

V. - Le délai prévu au premier alinéa du I est décompté à partir du début d'activité. Par exception à cette règle, si cette activité fait l'objet d'un contrat de location-gérance ou d'un contrat comparable, ce délai est décompté à partir de la date de mise en location. Cette exception n'est pas applicable aux contribuables qui, à la date de la mise en location, remplissent les conditions mentionnées au premier alinéa du I. Les plus-values réalisées à l'occasion de la cession de matériels agricoles ou forestiers par des entreprises de travaux agricoles ou forestiers sont exonérées dans les conditions applicables aux entreprises mentionnées au 1º du a du I. Un décret précise les modalités d'application du présent alinéa. Les plus-values mentionnées aux I, II et à l'alinéa précédent s'entendent des plus-values nettes déterminées après compensation avec les moins-values de même nature. Les terrains expropriés qui ne remplissent pas les conditions mentionnées aux a et b du II de l'article L. 13-15 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ne sont pas considérés comme des biens entrant dans le champ d'application du A de l'article 1594-0 G. Lorsque les conditions mentionnées aux I, II, III, IV ou au deuxième alinéa du présent V ne sont pas remplies, il est fait application du régime des plus-values professionnelles prévu aux articles 39 duodecies à 39 quindecies et 93 quater. Les dispositions des articles 150 U à 150 VH sont applicables aux plus-values réalisées lors de la cession de locaux d'habitation meublés ou destinés à être loués meublés et faisant l'objet d'une location directe ou indirecte par des personnes autres que les loueurs professionnels. Les loueurs professionnels s'entendent des personnes inscrites en cette qualité au registre du commerce et des sociétés qui réalisent plus de 23 000 euros de recettes annuelles ou retirent de cette activité au moins 50 % de leur revenu. VI. - Pour l'application des dispositions du présent article, les recettes s'entendent tous droits et taxes compris.

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CODE GENERAL DES IMPOTS, CGI Article 885 R
(Loi nº 81-1160 du 30 décembre 1981 art. 89 I 3 Journal Officiel du 31 décembre 1981 date d'entrée en vigueur 1 JANVIER 1982)
(loi nº 86-824 du 11 juillet 1986 art. 24 finances rectificative pour 1986 Journal Officiel du 12 juillet 1986 en vigueur le 1er janvier 1987)
(Loi nº 88-1149 du 23 décembre 1988 art. 26 I finances pour 1989 Journal Officiel du 28 décembre 1988)
(Loi nº 98-1266 du 30 décembre 1998 art. 14 II finances pour 1999 Journal Officiel du 31 décembre 1998)
(Ordonnance nº 2000-916 du 19 septembre 2000 art. 6 Journal Officiel du 22 septembre 2000 en vigueur le 1er janvier 2002)
Sont considérés comme des biens professionnels au titre de l'impôt de solidarité sur la fortune les locaux d'habitation loués meublés ou destinés à être loués meublés par des personnes louant directement ou indirectement ces locaux, qui, inscrites au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueurs professionnels, réalisent plus de 23 000 euros de recettes annuelles et retirent de cette activité plus de 50 % des revenus à raison desquels le foyer fiscal auquel elles appartiennent est soumis à l'impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62.

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Question écrite Nº 00991 du 25/07/2002 page 1679 avec réponse posée par ZOCCHETTO (François) du groupe UC .
M. François Zocchetto attire l'attention de M. le ministre délégué au budget et à la réforme budgétaire sur le régime fiscal de l'ISF applicable aux loueurs de meublé professionnel. Pourrait-il en effet lui préciser si, dans le cadre de l'exploitation par une SARL de famille de logements loués en meublés professionnels, les parts détenues par les associés, autres que le (la) gérant(e) sont soumises à l'impôt sur la fortune. Ministère de réponse:

Budget - Publiée dans le JO Senat du 24/10/2002 page 2467. Il résulte des dispositions de l'article 885 E du code général des impôts que l'assiette de l'impôt de solidarité sur la fortune est constituée par la valeur nette, au 1er janvier de l'année d'imposition, de l'ensemble des biens, droits et valeurs imposables appartenant au foyer fiscal, soumis à cet impôt. Par exception, l'article 885 R du code général des impôts qualifie de biens professionnels exonérés à ce titre d'impôt de solidarité sur la fortune les locaux d'habitation loués meublés ou destinés à être loués meublés par des personnes qui, inscrites au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel, réalisent plus de 23 000 euros de recettes annuelles et retirent de cette activité plus de 50 % des revenus à raison desquels le foyer fiscal auquel elles appartiennent est soumis à l'impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62. Ce dispositif d'exception s'applique aux seuls locaux d'habitation loués meublés détenus directement par le redevable. Par suite, dans l'hypothèse envisagée de la détention et de l'exploitation des locaux loués meublés par une SARL de famille, la participation des associés dans cette société est imposable à l'impôt de solidarité sur la fortune dans les conditions de droit commun à l'exception effectivement des parts détenues par la gérante dès lors que les conditions prévues aux articles 885 O ou 885 O bis du code général des impôts sont remplies.

Cerenicimo - Compte rendu de la conférence du 3 juin 2004 51

CODE GENERAL DES IMPOTS, CGI Article 787 B
(inséré par Loi nº 2003-721 du 1 août 2003 art. 43 I Journal Officiel du 5 août 2003 en vigueur le 1er janvier 2004)

Sont exonérées de droits de mutation à titre gratuit, à concurrence de la moitié de leur valeur, les parts ou les actions d'une société ayant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale transmises par décès ou en pleine propriété entre vifs si les conditions suivantes sont réunies :

a. Les parts ou les actions mentionnées ci-dessus doivent faire l'objet d'un engagement collectif de conservation d'une durée minimale de deux ans en cours au jour de la transmission, qui a été pris par le défunt ou le donateur, pour lui et ses ayants cause à titre gratuit, avec d'autres associés ;

b. L'engagement collectif de conservation doit porter sur au moins 20 % des droits financiers et des droits de vote attachés aux titres émis par la société s'ils sont admis à la négociation sur un marché réglementé ou, à défaut, sur au moins 34 %, y compris les parts ou actions transmises. Ces pourcentages doivent être respectés tout au long de la durée de l'engagement collectif de conservation. Les associés de l'engagement collectif de conservation peuvent effectuer entre eux des cessions ou donations des titres soumis à l'engagement. L'engagement collectif de conservation est opposable à l'administration à compter de la date de l'enregistrement de l'acte qui le constate. Dans le cas de titres admis à la négociation sur un marché réglementé, l'engagement collectif de conservation est soumis aux dispositions de l'article L. 233-11 du code de commerce. Pour le calcul des pourcentages prévus au premier alinéa, il est tenu compte des titres détenus par une société possédant directement une participation dans la société dont les parts ou actions font l'objet de l'engagement collectif de conservation visé au a et auquel elle a souscrit. La valeur des titres de cette société qui sont transmis bénéficie de l'exonération partielle à proportion de la valeur réelle de son actif brut qui correspond à la participation ayant fait l'objet de l'engagement collectif de conservation ; L'exonération s'applique également lorsque la société détenue directement par le redevable possède une participation dans une société qui détient les titres de la société dont les parts ou actions font l'objet de l'engagement de conservation. Dans cette hypothèse, l'exonération partielle est appliquée à la valeur des titres de la société détenus directement par le redevable, dans la limite de la fraction de la valeur réelle de l'actif brut de celle-ci représentative de la valeur de la participation indirecte ayant fait l'objet d'un engagement de conservation. Le bénéfice de l'exonération partielle est subordonné à la condition que les participations soient conservées inchangées à chaque niveau d'interposition pendant toute la durée de l'engagement collectif.

c. Chacun des héritiers, donataires ou légataires prend l'engagement dans la déclaration de succession ou l'acte de donation, pour lui et ses ayants cause à titre gratuit, de conserver les parts ou les actions transmises pendant une durée de six ans à compter de la date d'expiration du délai visé au a.

d. L'un des associés mentionnés au a ou l'un des héritiers, donataires ou légataires mentionnés au c exerce effectivement dans la société dont les parts ou actions font l'objet de l'engagement collectif de conservation, pendant les cinq années qui suivent la date de la transmission, son activité professionnelle principale si celle-ci est une société de personnes visée aux articles 8 et 8 ter, ou l'une des fonctions énumérées au 1º de l'article 885 O bis lorsque celle-ci est soumise à l'impôt sur les sociétés, de plein droit ou sur option ;

e. La déclaration de succession ou l'acte de donation doit être appuyée d'une attestation de la société dont les parts ou actions font l'objet de l'engagement collectif de conservation certifiant que les conditions prévues aux a et b ont été remplies jusqu'au jour de la transmission. A compter de la transmission et jusqu'à l'expiration de l'engagement collectif de conservation visé au a, la société doit en outre adresser, dans les trois mois qui suivent le 31 décembre de chaque année, une attestation certifiant que les conditions prévues aux a et b sont remplies au 31 décembre de chaque année.

Cerenicimo - Compte rendu de la conférence du 3 juin 2004 52

CODE GENERAL DES IMPOTS, CGI Article 787 C (inséré par Loi nº 2003-721 du 1 août 2003 art. 43 II Journal Officiel du 5 août 2003 en vigueur le 1er janvier 2004)
Sont exonérés de droits de mutation à titre gratuit, à concurrence de la moitié de leur valeur, la totalité ou une quote-part indivise de l'ensemble des biens meubles et immeubles, corporels ou incorporels affectés à l'exploitation d'une entreprise individuelle ayant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale transmis par décès ou en pleine propriété entre vifs si les conditions suivantes sont réunies :

a. L'entreprise individuelle mentionnée ci-dessus a été détenue depuis plus de deux ans par le défunt ou le donateur lorsqu'elle a été acquise à titre onéreux ;

b. Chacun des héritiers, donataires ou légataires prend l'engagement dans la déclaration de succession ou l'acte de donation, pour lui et ses ayants cause à titre gratuit, de conserver l'ensemble des biens affectés à l'exploitation de l'entreprise pendant une durée de six ans à compter de la date de la transmission.

c. L'un des héritiers, donataires ou légataires mentionnés au b poursuit effectivement pendant les cinq années qui suivent la date de la transmission l'exploitation de l'entreprise.

Cerenicimo - Compte rendu de la conférence du 3 juin 2004 53

CODE GENERAL DES IMPOTS ANNEXE 3, CGIAN3 Article 397 A
(décret nº 85-356 du 23 mars 1985 art. 1 Journal Officiel du 24 mars 1985)
(Décret nº 93-877 du 25 juin 1993 art. 1er Journal Officiel du 3 juillet 1993)
Le paiement des droits de mutation à titre gratuit peut être différé pendant cinq ans à compter de la date d'exigibilité des droits et, à l'expiration de ce délai, fractionné pendant dix ans lorsque les mutations portent :

a) Sur l'ensemble des biens meubles et immeubles, corporels ou incorporels affectés à l'exploitation d'une entreprise individuelle ayant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale et exploitée par le donateur ou le défunt ;

b) Sur les parts sociales ou les actions d'une société ayant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale, non cotée en bourse, à condition que le bénéficiaire reçoive au moins 5 p. 100 du capital social.

CODE GENERAL DES IMPOTS ANNEXE 3, CGIAN3
Article 404 GA
(Décret nº 85-356 du 23 mars 1985 art. 2, art. 3, art. 4 Journal Officiel du 24 mars 1985)
(Décret nº 93-877 du 25 juin 1993 art. 3 Journal Officiel du 3 juillet 1993)
(Décret nº 96-616 du 10 juillet 1996 art. 3, art. 4 Journal Officiel du 12 juillet 1996)
Les droits dont le paiement est différé et fractionné en application des dispositions de l'article 397 A donnent lieu au versement d'un intérêt au taux prévu par l'article 401. Ce taux est applicable pendant toute la durée du crédit. Il est réduit des deux tiers (1) lorsque la valeur de l'entreprise ou la valeur nominale des titres comprise dans la part taxable de chaque héritier, donataire ou légataire est supérieure à 10 p. 100 de la valeur de l'entreprise ou du capital social ou lorsque, globalement, plus du tiers du capital social est transmis. Il est déterminé en ne retenant que la première décimale.

(1) Disposition applicable aux crédits de paiement accordés à compter du 15 juillet 1996.
 

exploitant unique, frais de commercialisation, SARL de famille, EURL, 182 jours par an, assujettissement à la TVA, classement préfectoral, doctrine administrative, services para-hôteliers, local meublé, résidences para-hôtelières, FISC, résidences médicalisées, amortissement, BIC, LMP, statut, loueur en meublé professionnel, contribuable, bénéfices industriels et commerciaux, Code de la Construction et de l’Habitation, revenus fonciers, 23.000 ¤ TTC, recettes annuelles, promoteurs, secteur de l’immobilier, fiscalité, impôts directs, copropriété, logement meublé, BIC professionnels, E.H.P.A.D., TVA récupérable, immeubles neufs, banque, crédits, mutation, achèvement, reventes, investisseurs, démarches, activité de loueur en meublé, création, déficit fiscal, amortissement comptable, taxe professionnelle, exploitant, Centres de Gestion Agréés, impôt de solidarité sur la fortune, ISF, assemblées générales, défiscalisation, bilan, impôts, retraite, patrimoine, associé, EURL, imputation d’amortissement, bail, maison de retraite, sécurité,